Mietshäuser sind die neuen Anlage-Hits

Immer mehr vermögende Anleger in Deutschland erwerben Mietshäuser, um ihr Geld vor den Turbulenzen am Kapitalmarkt zu schützen. "Vor allem Ärzte, Manager und Professoren setzen auf Wohnimmobilien als krisensichere Anlage", sagt Christian Wittke, Immobilienanlageexperte der Berenberg Bank.

"Die Flucht in die Sachwerte treibt die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern", bestätigt Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). "Nachdem in den vergangenen Jahren vor allem Aktien begehrt waren, setzen vermögende Anleger angesichts der Rezessionsgefahren nun auf solide Immobilieninvestments."

Dabei würden Mietshäuser gegenüber Geschäftsimmobilien bevorzugt, weil sie kaum Risiken bergen, sagt Wittke. "In einem wirtschaftlich schwierigen Umfeld kann es Probleme geben, Mieter für Büroräume und Ladenzeilen zu finden. Wohnraum aber benötigen die Menschen immer."

Gegenüber Eigentumswohnungen bieten Mietshäuser den Vorteil eines ständigen Kapitalstroms. Wittke: "Selbst wenn eine Wohnung einige Wochen leer steht, weil ein Mieter auszieht, werfen die übrigen Einheiten weiterhin Mieterträge ab." In Branchenkreisen würden diese Immobilien deshalb auch "Zinshäuser" genannt. Je nach Lage, Größe und Qualität der Häuser liegen die Kaufpreise zwischen einigen 100 000 und einigen Millionen Euro. In Relation zu den Mieterträgen seien Zinshäuser in den Toplagen von Großstädten wie Hamburg und München am teuersten und werfen daher mit 4,8 bis 5,5 Prozent die geringsten Renditen ab, sagt Wittke. "Objekte in mittelgroßen Städten und in Randlagen von Ballungszentren sind im Vergleich deutlicher günstiger, so dass Käufer Renditen von teilweise mehr als 6,5 Prozent erzielen können."

Günter Vornholz, Immobilienanalyst der Deutsche Hypo, empfiehlt, Mietshäuser am eigenen Wohnort zu erwerben: "Käufer kennen den Markt vor ihrer Tür am besten." Aus Gesprächen im Bekanntenkreis lasse sich leicht entnehmen, in welchen Stadtteilen Mieter bevorzugt wohnen. Vom Immobilienerwerb in weiter entfernt liegenden Städten rät Vornholz hingegen ab. "Wegen ihrer hohen beruflichen Belastung haben die wenigsten Ärzte die Zeit, sich über die Marktgegebenheiten in fremden Regionen zu informieren."

In keinem Fall sollten Käufer übereilt ein Zinshaus erwerben, sagt Vornholz. "Auch wenn es gerade an der Börse brennt, sollte die Substanz der Immobilie in jedem Fall zunächst von einem Bausachverständigen untersucht werden." Nur so könne sich ein Investor vor teuren Instandhaltungsmaßnahmen schützen oder den Kaufpreis herunterhandeln.

Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft Degi, empfiehlt, vor einem Kauf auch die demographische Situation vor Ort zu berücksichtigen. "In Städten mit schrumpfender Einwohnerzahl können auch Mietshäuser langfristig deutlich an Wert verlieren." Informationen über Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in allen Städten und Kreisen Deutschlands bietet die Internetseite www.wegweiser-kommune.de, auf der die Bertelsmann-Stiftung Hochrechnungen zu den Folgen des demographischen Wandels zusammengetragen hat.

Außerdem sollten sich Mietshaus-Erwerber über eines im Klaren sein, sagt Beyerle: "Geld, das in eine Immobilie investiert ist, lässt sich nicht kurzfristig ohne Verlust wieder aus dem Objekt herausziehen."