Clevere Finanzierung spart Tausende von Euro
Ärzte, die eine Immobilie erwerben wollen, in der sie selbst wohnen und die sie teils auch vermieten, sollten bei der Finanzierung steuerliche Aspekte im Blick haben. Denn Fehler bei der Kreditaufnahme können schnell einen fünfstelligen Betrag kosten.
Veröffentlicht:Bei gemischt genutzten Immobilien, die über Darlehen finanziert werden, gilt: Je mehr Fremdmittel auf die vermietete(n) Wohnung(en) entfallen, desto besser ist es. Der Grund: Nur die Schuldzinsen für den Gebäudeteil, der Mieteinkünfte bringt, sind als Werbungskosten absetzbar.
Die Aufteilung der Kosten ist entscheidend
Doch bei der optimalen Zuordnung der Finanzierungskosten ergeben sich für die künftigen Vermieter immer wieder Probleme. Das hat jüngst einmal mehr ein Urteil des Bundesfinanzhofs gezeigt.
Käufer gemischt genutzter Immobilien sollten daher auf zwei Aspekte achten. Erstens empfiehlt es sich, im notariellen Kaufvertrag festzuhalten, welcher Teil des Anschaffungspreises auf welchen Gebäudeteil entfällt. Zweitens sollten Immobilienkäufer in dieser Situation den Kredit, soweit möglich, "eindeutig dem vermieteten Gebäudeteil und das Eigenkapital der selbst genutzten Wohnung zuordnen", sagt Steuerberater Achim Albert von der Kanzlei Rausch und Kollegen im nordbayerischen Hösbach.
Dazu müssen die Käufer ein eigenes Vermieter-Konto einrichten, auf das die Bank den Kredit für die Mietwohnung einzahlt. Von dort aus wird der Betrag für das vermietete Objekt mit Angabe des Verwendungszwecks an den Verkäufer überwiesen. Der Effekt, so Albert: "Der Fiskus realisiert, dass der Arzt den vermieteten Teil zu 100 Prozent fremdfinanziert und erkennt die Schuldzinsen komplett an."
Wer das versäumt und den gesamten Betrag inklusive des Kredits vom Privatkonto aus überweist, fährt steuerlich deutlich schlechter. Denn in dieser Konstellation bleibt verborgen, welcher Gebäudeteil wie stark fremdfinanziert ist. In der Folge teilt das Finanzamt die Schuldzinsen anteilig nach der Größe der Wohnungen auf.
Das Beispiel eines Zwei-Familien-Hauses mit gleich großen Wohnungen für 300 000 Euro, das zur Hälfte mit eigenem Geld, zur Hälfte über Kredit finanziert wird, macht klar, dass es nicht um "Peanuts" geht. "Bei einem Zins von vier Prozent und einer jährlichen Tilgung von 1,5 Prozent kostet ein 15 0 000-Euro-Darlehen insgesamt 118 000 Euro an Schuldzinsen", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Diese Summe kann der Käufer, der den Kredit über das "Vermieter-Konto" laufen lässt, über die Jahre steuerlich komplett geltend machen.
Steuerersparnis im fünfstelligen Bereich
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich daraus eine Steuerersparnis von 50 000 Euro - was bedeutet, dass der Kredit nach Steuern etwa 68 000 Euro kostet.
Wer hingegen den Gesamtbetrag von seinem Privatkonto an den Verkäufer überweist, kann nur die Hälfte der Schuldzinsen steuerlich geltend machen und kommt beim selben Grenzsteuersatz auf eine Steuerersparnis von 25 000 Euro. In diesem Fall kostet der Kredit nach Steuern noch rund 93 000 Euro.
Urteil des Bundesfinanzhofes, Az.: IX R 35/08
