Immobilien und Baufinanzierung Folge 3: Die Immobilie als Kapitalanlage
Investitionen in Immobilien - auf die Lage kommt es an
Die hohen Kursschwankungen an den Kapitalmärkten haben Betongold wieder für Anleger interessant gemacht. Die Mietrendite liegt derzeit oft höher als die Zinsen für eine Finanzierung. Allerdings sollten Investoren stets die Lage der Immobilie im Blick haben.
Veröffentlicht:FRANKFURT AM MAIN (ger). Wer Stabilität in sein Depot bringen will, der ist bei deutschen Immobilien in der Regel gut aufgehoben. Das zeigt die Entwicklung der vergangenen Jahre: Die deutschen Immobilienmärkte konnten sich selbst während der Rezession dem Abwärtssog widersetzen. Gleichzeitig können Immobilien als Sachwerte auch Schutz gegen eine mögliche Inflation bieten.
Die Finanzierungskosten für Immobilien sind aufgrund der niedrigen Zinsen noch immer günstig. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise relativ stabil geblieben. Da auch das Mietniveau nicht gesunken oder sogar leicht gestiegen ist, sind die Mietrenditen für Anleger zum Teil deutlich gestiegen.
Sie liegen an vielen Orten über den Finanzierungszinsen, in Ballungszentren wie Frankfurt am Main nach Untersuchungen von Deutsche Bank Research etwas über vier Prozent, abseits der Ballungsräume teilweise sogar noch deutlich höher.
Doch die Investitionschancen beschränken sich nicht auf westdeutsche Ballungszentren: "Auch Universitäts-Städte bieten gute Chancen für eine positive Wertentwicklung sowie einige Oberzentren im Osten Deutschlands", sagt Dr. Tobias Just, Leiter Branchen- und Immobilienmarktanalyse bei DB Research.
Die Preise für Häuser und Wohnungen in Städten wie Bremerhaven, Plauen, Trier und Erfurt haben sich von 2008 bis 2010 zum Beispiel sehr gut entwickelt. Nach dem Boom Anfang der 1990-er Jahre und dem folgenden, dramatischen Werteverfall gibt es jetzt einige Regionen im Osten mit guten Wachstumsperspektiven.
"Anleger sollten aber auch in Wachstumsregionen nicht einfach zugreifen, sondern vor allem die Lage sorgfältig prüfen", empfiehlt Caroline Roos, Leiterin Heilberufeberatung bei der Deutschen Bank.
"Das ist ähnlich wie bei einer Arztpraxis", so Roos. "Der richtige Standort ist eine wichtige Voraussetzung für genügend Patienten und für eine positive wirtschaftliche Entwicklung der Praxis."
Zur Überprüfung der Lage sollten sich Anleger ein Kaufobjekt auf jeden Fall auch vor Ort anschauen. Zusätzlich ist die Leerstandsquote in der Umgebung in den Blick zu nehmen, bevor die Kaufentscheidung fällt.
Nicht zuletzt ist der Zustand des Gebäudes entscheidend: Bausubstanz und voraussichtlicher Sanierungsbedarf sind bei Altbauten wichtige Faktoren, ebenso wie die Qualität der Bauausführung und die Einhaltung strengerer Richtlinien für den Energiebedarf bei Altbauten.
Auffällig ist, dass die Mietrenditen laut DB Research für Altbauten im Schnitt höher sind als für Neubauten. Die Erklärung für Anleger ist einfach: Der Kaufpreis muss sich schneller amortisieren, weil der Eigentümer in der Regel mehr in den Erhalt und die Modernisierung und Energiesanierung investieren muss.
Für Ärzte sind vor einer Investitionsentscheidung nicht zuletzt die Abschreibungsmöglichkeiten ein wichtiger Faktor. Das Objekt sollte sich aber auch ohne Abschreibungen rechnen. "Wer nur auf eine mögliche Steuerersparnis sieht, läuft Gefahr, Fehlentscheidungen zu treffen", sagt Caroline Roos.
Das sei ganz ähnlich wie bei Praxisinvestitionen. Auch bei Überlegungen zur Finanzierung sind die Entscheidungswege ähnlich wie bei der Praxisfinanzierung: Sicherung günstiger Zinsen über Forward-Darlehen, Nutzung der heute möglichen Flexibilität bei Sondertilgungen und Zugriff auf mögliche Fördermaßnahmen, etwa durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über die Hausbank. Roos: "Kundenfreundliche Banken weisen von sich aus auf solche Möglichkeiten hin."
Die Serie ist entstanden in Kooperation mit der Deutschen Bank. Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung? Kontakt: www.deutsche-bank.de/baufinanzierung
