Ärzte Zeitung, 29.09.2012

Nicht überall tolle Renditen

Vorsicht beim Kauf von Eigentumswohnungen

Viele Anleger suchen derzeit die Flucht in den Kauf von Eigentumswohnungen. In den Metropolen haben die Preise allerdings deutlich angezogen. So entpuppt sich nicht jedes Objekt als Selbstläufer.

Von Richard Haimann

Vorsicht beim Kauf von Eigentumswohnungen

Trügerische Idylle: Bei Eigentumswohnungen sollten Investoren auch auf die Instandhaltungskosten achten, die die Rendite schmälern.

© PANORAMO / fotolia.com

NEU-ISENBURG. Mit vermieteten Eigentumswohnungen in Mittelzentren können Kapitalanleger weit höhere Renditen erzielen, als mit Objekten in Großstädten.

Das zeigen neue Studien der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle und der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD).

Seit Beginn der Finanzkrise scheuen immer mehr Anleger vor Aktien und Anleihen zurück und suchen mit ihrem Kapital stattdessen Zuflucht in Eigentumswohnungen.

"Im Fokus stehen dabei bislang vor allem Objekte in Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg und München", sagt Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei JLL. Die starke Nachfrage hat die Preise in diesen Ballungszentren massiv in die Höhe getrieben.

München ein teures Pflaster

Nach der IVD-Studie verteuerten sich Eigentumswohnungen in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern allein in den vergangenen zwölf Monaten um durchschnittlich 8,65 Prozent. "

Am stärksten fiel der Anstieg in München mit einem Plus von 21,28 Prozent aus", sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

Hingegen haben die Mieten im Jahresvergleich nur um 3,1 Prozent zugelegt. Durch die massive Diskrepanz zwischen dem Miet- und Preisanstieg sind die aus den Mieteinnahmen erzielbaren Nettorenditen in den Metropolen massiv geschrumpft.

Nettorenditen weisen den effektiv vor Steuern erzielbaren Ertrag aus einem Immobilieninvestment aus. Dabei werden die Nebenerwerbskosten aus Maklercourtage, Grundsteuer, Grundbuch- und Notargebühr in Höhe von rund 15 Prozent des Kaufpreises ebenso berücksichtigt, wie Instandhaltungsrücklagen von einer Monatsmiete pro Jahr.

Nach den JLL-Zahlen werfen Eigentumswohnungen in München nur noch eine Nettorendite von knapp unter, in Hamburg von knapp über drei Prozent ab. In Frankfurt sind es 3,75 Prozent, in Stuttgart immerhin noch 4,1 Prozent.

Experten warnen deshalb vor weiteren Investments in diesen Standorten. "Die Wohnungsmärkte in den Metropolen bergen das Risiko einer Überhitzung", sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo.

Preiseinbruch nicht zu erwarten

Noch deutlicher wird Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg: "In den Großstädten hat sich eine Spekulationsblase gebildet."

Ein heftiger Preiseinbruch sei deshalb in den kommenden Jahren zu erwarten. Hingegen ist der Investmentboom an den mittelgroßen Städten bislang weitgehend vorbeigegangen.

Nach den JLL-Zahlen werden Wohnungen in Städten wie Bremen, Dortmund und Hannover derzeit noch zu so niedrigen Preisen gehandelt, dass die Nettorenditen über der Marke von fünf Prozent liegen.

Besonders attraktiv ist Bremen. "In der Weserstadt haben sich die Wohnungspreise seit 2007 quasi nicht verändert, während die Mieten in diesen fünf Jahren um 17 Prozent zugelegt haben", erklärte JLL-Researcher Scheunemann.

Dadurch können Käufer in der Hansestadt derzeit im Schnitt eine Nettorendite von 5,7 Prozent erzielen. In Hannover sind es 5,2 Prozent, in Dortmund 5,02 Prozent und in Nürnberg 4,5 Prozent.

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