Immobilien-AGs
Jetzt zu investieren, könnte sich lohnen
Die Aktienkurse deutscher Immobiliengesellschaften fahren Achterbahn. Eine milliardenschwere Übernahme und der Überlebenskampf eines Immobilienriesen halten Anleger in Atem. Die Kursturbulenzen bieten aber auch Chancen.
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Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß und einige börsennotierte Anbieter sind derzeit unterbewertet.
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NEU-ISENBURG. Vergangene Woche ging es Schlag auf Schlag. Erst kündigte die Deutsche Wohnen an, das Berliner Wohnungsunternehmen GSW übernehmen zu wollen.
Dann zog der mit mehr als vier Milliarden Euro verschuldete Bonner Immobilienkonzern IVG die Notbremse und flüchtete sich unter den Schutzschirm des Insolvenzrechts. Zuvor waren Gespräche mit den Gläubigern über ein Restrukturierungskonzept gescheitert.
2007 war die IVG noch der Immobilienkonzern mit der höchsten Marktkapitalisierung in Deutschland. Damals hatte die Gesellschaft in großem Stil Gebäude erworben, um sie als Real Estate Investment Trust an die Börse zu bringen.
Der Plan scheiterte mit Ausbruch der Finanzkrise. Weil seither die Immobilienpreise deutlich fielen, musste die Gesellschaft immer größere Abschreibungen auf das Portfolio vornehmen. Der Aktienkurs fiel deshalb in den vergangenen Jahren von 35 Euro auf aktuell nur noch 0,09 Euro.
Das Risiko bei der IVG: Totalverlust
"Dennoch ist das Papier kein Schnäppchen", warnt Helmut Kurz, Fondsmanager der Privatbank Ellwanger & Geiger. Für den Fall, dass sich die Gesellschaft mit ihren Gläubigern nicht einigen kann, sei eine Insolvenz unausweichlich.
"In diesem Fall werden die Aktien wertlos, wenn durch eine Zwangsverwertung der Immobilien die Schulden nicht gedeckt werden können", sagt Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Thomaschowski Research & Advisory.
Schon das gescheiterte Rettungskonzept habe vorgesehen, die Kredite in neue Aktien zu wandeln, sagt Thomaschowski. "Dadurch hätten die bereits ausgegebenen Aktien nochmals massiv an Wert verloren." Ohne die Ausgabe neuer Aktien scheint jedoch eine Rettung der Gesellschaft unmöglich.
Durch die damit einhergehende Verwässerung der heute handelbaren Aktien "dürfte deren Kurs um weitere 44 Prozent auf nur noch 0,05 Euro fallen", warnt auch Jochen Rothenbacher, Analyst der Investmentbank Equinet.
Ganz anders stellt sich die Situation bei der GSW dar. Die Deutsche Wohnen will den Berliner Mitbewerber mit seinen 60.000 Wohnungen übernehmen und so zu einem Konzern mit insgesamt 148.000 Wohnungen heranwachsen.
Die Deutsche Wohnen besitzt aktuell bereits 88.000 Wohnungen in Berlin und im Rhein-Main-Gebiet.
Ist das Gebot für GSW zu niedrig?
Der Aktienkurs der GSW sprang nach dem Übernahmeangebot um acht Prozent auf 33,47 Euro. Die Deutsche Wohnen will 33,60 Euro pro Aktie zahlen, um die Mehrheit am Unternehmen zu erlangen.
Harm Meijer, Chefanalyst Immobilienaktien Europa bei JP Morgan, rät Aktionären jedoch davon ab, das Angebot anzunehmen und empfiehlt stattdessen, weiter in GSW-Papiere zu investieren. "Der faire Wert der GSW-Aktie liegt bei 36 Euro."
Die Gesellschaft sei bestens aufgestellt, um in den nächsten Jahren ihre Mieteinnahmen weiter zu steigern.
Dagegen könne die Deutsche Wohnen ihr Angebot kaum entsprechend nachbessern, ohne an der Börse abgestraft zu werden, meint Meijer. Bereits vergangene Woche war der Kurs der Deutsche-Wohnen-Aktie um mehr als vier Prozent gefallen, weil etlichen Börsianern die Übernahmekosten zu hoch schienen.
Kai Klose, Analyst der Berenberg Bank, empfiehlt dennoch die Aktie der Deutsche Wohnen zum Kauf: "Durch die Übernahme ergeben sich Synergiepotenziale." Mittelfristig könnten so Verwaltungskosten gespart und der Gewinn deutlich gesteigert werden.
Die drohende IVG-Insolvenz brachte zuletzt auch die Aktienkurse einiger anderer Immobilienunternehmen unter Druck.
In vielen Fällen zu Unrecht, meinen Analysten. Auf den Empfehlungslisten der meisten Experten stehen die Papiere etwa von Alstria Office, Deutsche Euroshop, DIC Asset, LEG und TAG.
