Shoppingcenter hoch im Kurs

NEU-ISENBURG. 19,1 Milliarden Euro haben in- und ausländische Altersversorger, Fonds, Stiftungen und Versicherungen in den ersten neun Monaten dieses Jahres in deutsche Gewerbeimmobilien angelegt.

"Das Investmentvolumen ist um 28 Prozent gegenüber den 14,9 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum gestiegen", sagt Timo Tschammler, Investmentexperte bei der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle.

Die Investoren setzen darauf, dass die Wirtschaft in Deutschland bald kräftig anziehen wird und Unternehmen verstärkt Büro- und Einzelhandelsflächen anmieten werden.

Nach der jüngsten Prognose des Kieler Institut für Weltwirtschaft soll das deutsche Bruttoinlandsprodukt 2014 um 1,8 Prozent steigen und damit rund viermal so kräftig wachsen wie in diesem Jahr. "Deutschland bleibt das konjunkturelle Zugpferd der Eurozone", sagt Matthias Pink, Researchchef der Beratungsgesellschaft Savills.

Mieten in Innenstadtlage steigen

Bereits im Laufe dieses Jahres hat das Vermietungsgeschehen angezogen und die Mieten leicht steigen lassen. Bei Neuverträgen für Ladenflächen in guten Innenstadtlagen müssen Nutzer heute 3,25 Prozent höhere Mieten zahlen als vor einem Jahr, zeigt eine Studie des Maklerverbands IVD.

Die Aktienkurse der Gewerbeimmobilienbestandshalter spiegeln diese Entwicklung noch nicht wider. Die Börsennotierungen von Gesellschaften wie dem Einkaufscenter-Betreiber Deutsche Euroshop und den Büro- und Einzelhandelsimmobilienspezialisten Alstria Office, DIC Asset und Hamborner REIT sind in den vergangenen zwölf Monaten um weniger als fünf Prozent gestiegen.

"Die Papiere haben erheblichen Aufholbedarf", sagt Alexander Schäfer, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Der Grund: Anleger haben nach Ausbruch der Finanzkrise vor allem auf Aktien börsennotierter Wohnungsgesellschaften gesetzt. "Deren Marktkapitalisierung liegt nun zum Teil über dem Nettovermögenswert der Unternehmen", sagt Schäfer.

"Die Gewerbeimmobilienbestandshalter hingegen notieren zum Teil mit sehr hohen Abschlägen auf den Nettovermögenswert." Der Nettovermögenswert spiegelt den Marktwert eines Immobilienportfolios abzüglich der Verbindlichkeiten der Gesellschaft wider.

Konjunkturerholung erwartet

Sollte die Nachfrage der Unternehmen nach Büro- und Einzelhandelsflächen weiter steigen, dürfte der Dornröschenschlaf bei den Gewerbeimmobilienaktien enden, sagt Schäfer. "Die Gesellschaften werden dann ihre Mieteinnahmen verbessern und ihre Dividenden erhöhen können." Dies dürfte dann auch ihre Aktienkurse in die Höhe treiben.

"Anleger, die mit einer kräftigen Konjunkturerholung rechnen, sollten jetzt stärker auf Aktien von Gewerbeimmobilien, als auf Papiere von Wohnungsunternehmen setzen", bestätigt NordLB-Analyst Michael Seufert.

Bankhaus-Lampe-Analyst Georg Kanders empfiehlt, die Hamborner-Aktie zu kaufen, nachdem das Unternehmen seine Mieterträge im ersten Halbjahr um 23,7 Prozent auf 4,3 Millionen Euro steigern konnte.

Dirk Becker vom Analysehaus Kepler Cheuvreux hat die Aktie von Alstria Office mit Kaufen eingestuft und sieht ein Kurspotenzial von rund 20 Prozent.

Beide Unternehmen haben den steueroptimierten Status eines Real Estate Investment Trusts (REIT). Sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu mindestens 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten. Steigende Mieteinnahmen führen somit automatisch zu höheren Dividenden.

Nicht auf den Empfehlungslisten der Analysten steht hingegen die Aktie der hoch verschuldeten IVG. Die Gesellschaft hatte kurz vor Beginn der Finanzkrise ein großes Immobilienportfolio mit Krediten erworben und ringt nun mit hohen Nachschussforderungen der Banken zur Absicherung der Darlehen.