Ärzte Zeitung, 30.06.2014

Anlage in der Stadt

Jetzt mit Betongold Kasse machen

Langjährige Vermieter von Großstadtwohnungen können beim Verkauf ihrer Immobilien jetzt hohe Gewinne einstreichen. Bei der Wiederanlage raten Experten zu Immobilien in mittelgroßen Städten.

Von Richard Haimann

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Wer sein Geld in Immobilien anlegt, sollte jetzt über Mieteinnahmen in mittelgroßen Städten nachdenken.

© Eisenhans / fotolia.com

NEU-ISENBURG. Die Preise von Wohnimmobilien in deutschen Großstädten sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Für manche Ärzte könnte es sich nun lohnen, vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser zu veräußern.

"Eigentümer haben jetzt die Chance, bei einem Verkauf hohe Gewinne zu realisieren", sagt Peter-Georg Wagner, Researcher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Seit Ausbruch der Finanzkrise suchen immer mehr Kapitalanleger in Deutschland Zuflucht im Betongold. Zusätzlich beflügelt wurde der Boom am Immobilienmarkt durch die niedrigen Zinsen und das knappe Wohnungsangebot in den Metropolregionen.

"Vor allem in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in den vergangenen fünf Jahren um zum Teil mehr als 70 Prozent gestiegen", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut der Universität Regensburg.

Für Käufer der ersten Stunde, vor allem aber für Eigentümer, die ihre vermieteten Wohnungen und Häuser noch viel früher erworben haben, sei es nun an der Zeit, über eine Veräußerung ihrer Immobilien nachzudenken, meint IVD-Researcher Wagner.

"Wer eine Wohnung oder gar ein Mehrfamilienhaus in guter Großstadtlage vor 2004 erstanden hat, kann nun einen Gewinn von zum Teil mehr als 100 Prozent steuerfrei einfahren." Denn nach dem deutschen Steuerrecht unterliegen Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die mehr als zehn Jahre gehalten wurden, nicht der Spekulationssteuer.

Etliche Experten gehen davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien in den großen Metropolen künftig nicht mehr stark steigen oder sogar leicht fallen werden. "In vielen Großstädten dürfte der Boom bald seinen Zenit erreichen", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Bruttorenditen um sechs Prozent

"Der Wohnungsneubau zieht so stark an, dass in den kommenden Jahren in den Großstädten keine starken Mietsteigerungen mehr zu erwarten sind." Zudem werde die von der Großen Koalition geplante Mietpreisbremse den weiteren Anstieg der Wohnungsmieten in Großstädten mit bislang knappem Wohnraumangebot deckeln.

2007 wurden laut Statistischem Bundesamt gerade einmal 134.535 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt. 2012 waren es bereits 241.090, im vergangenen Jahr sogar 270.364. Dieses Jahr dürfte die Zahl noch höher sein. "Im ersten Quartal wurden 63.894 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt", sagt ein Sprecher des Bundesamtes. "Das ist ein Plus von 15,3 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2013."

Viele Eigentümer wollten jedoch nicht verkaufen, weil sie keine Anlagealternativen sehen, weiß Rene Müller, Geschäftsführer des auf Mehrfamilienhäuser spezialisierten Projektentwicklers und Immobilienvermittlers Bauwerk Hamburg in der Hansestadt.

"Staatsanleihen mit ihren niedrigen Renditen sind kein Ersatz für langjährige Immobilienbesitzer, die mit Mehrfamilienhäusern auf Jahreserträge von mehr als sechs Prozent kommen." Die Aktienmärkte wiederum erschienen sicherheitsorientierten Immobilienanlegern als zu riskant. "Insbesondere jetzt, wo die Börsenkurse so stark gestiegen sind", sagt Müller.

Ein Ausweg seien Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser in mittelgroßen Städten, sagt Manfred Binsfeld, Leiter Research bei der Ratingagentur Feri in Bad Homburg. "Hier sind die Preise bei weitem nicht so stark gestiegen wie in Großstädten." Vor allem wirtschaftlich starke, mittelgroße Städte wie Heilbronn, Lübeck und der VW-Hauptsitz Wolfsburg seien interessant.

"Mit vermieteten Eigentumswohnungen in diesen Städten lassen sich auf dem derzeitigen Preisniveau Bruttorenditen von mehr als fünf, zum Teil sogar mehr als sechs Prozent erzielen", so Binsfeld. Dagegen seien Großstadtwohnungen so teuer, dass Käufer derzeit aus den Mieterträgen nur noch Renditen um 3,5 Prozent vor Steuern und Instandhaltungskosten erzielen könnten.

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