Renditejagd hält an

NEU-ISENBURG. Mietwohnungen in Großstädten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg und München gelten zwar als sicheres Investment, weil immer mehr Menschen dorthin ziehen und damit die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich wächst.

Doch für Kapitalanleger ist es inzwischen fast nicht mehr möglich, in den Metropolen noch Objekte zu finden, mit denen sich eine solide Rendite erzielen lässt.

"Die Zeit der Schnäppchen an diesen Märkten ist vorbei", sagt Carsten Rieckhoff, Leiter Research des Hamburger Makler-Franchiseunternehmens Engel & Völkers.

Denn seit die Zentralbanken nach Ausbruch der Finanzkrise die Märkte mit Kapital fluten und die Renditen von Staatsanleihen gegen Null gedrückt haben, stürzen sich Privatanleger und Profiinvestoren wie Family Offices, Pensionskassen und Versicherungen mit Macht auf Eigentumswohnungen und Miethäuser in den Großstädten. Dadurch sind deren Preise weit stärker in die Höhe geschnellt als die Mieten.

"Allein in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen in Stuttgart um 15,5 Prozent, in Berlin um 9,1 Prozent und in München um 8,9 Prozent", sagt Sebastian Grimm, Leiter Wohnimmobilienbewertung bei der Beratungsgesellschaft JLL in Frankfurt.

Spiegelbildlich sind deshalb die aus den Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Renditen immer weiter zurückgegangen.

Hohe Preise in Metropolen

Inzwischen müssten Kapitalanleger in den Metropolen das "25- bis 30-Fache der Nettokaltmiete zahlen", sagt Nikolaus Persch, Geschäftsführer der Hamburger Immobilienberatungsgesellschaft Persch Consulting.

Werden die Nebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Grundbuch- und Notargebühren sowie die Instandhaltungsrücklage von jährlich rund einem Prozent des Kaufpreises hinzugerechnet, verbleibt eine Vorsteuerrendite von unter zwei Prozent.

Dass sich derart hohe Preise bei einem späteren Wiederverkauf wieder erzielen lassen, wenn die Flucht der Anleger in Immobilien vorüber ist, gilt als wenig wahrscheinlich. "Ein mittelfristiger Exit auf diesem Preisniveau erscheint nachhaltig nicht gesichert", sagt Persch.

Ganz anders sieht es hingegen in mittelgroßen und kleineren Städten aus. Private und professionelle Kapitalanleger haben diese Märkte bislang weitgehend außer Acht gelassen. Deshalb sind die Preise dort allenfalls geringfügig stärker gestiegen als die Mieten.

"Daher sind in diesen Städten noch sehr attraktive Renditen erzielbar", sagt Research-Chef Rieckhoff. "In mittelgroßen Städten wie Braunschweig oder Mülheim an der Ruhr betragen die Preise für Objekte in guten Lagen nur das 12,5-Fache des Jahresmietertrags."

Das entspricht einer Vorsteuerrendite nach Abzug der Nebenerwerbskosten und der Rücklagen von rund 6,5 Prozent. Selbst in Großstädten der zweiten Reihe mit rund einer halben Million Einwohner können Kapitalanleger heute noch attraktivere Renditen als in den Metropolen erzielen.

"In Hannover werden Wohnobjekte zum 15,3-Fachen der Jahresmiete gehandelt", so Rieckhoff.

Profis springen auf den Zug auf

Das dürfte sich jedoch bald ändern, weil Profiinvestoren nun beginnen, diese Märkte in den Fokus zu nehmen, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber.

"Wir sehen einen neuen Trend hin zu Investments in mittelgroße und kleinere Städte." Anleger, die nun in diese Märkte einstiegen, könnten kräftig von den anschließenden Wertsteigerungen profitieren, sagt Persch. "Die Schnellen schlagen die Langsamen."

Vor einem Investment in einer fremden Stadt sollten Anleger allerdings den Immobilienmarkt gut analysieren, rät Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.

"Die besten Renditechancen bieten mittelgroße und kleinere Städte mit starken Wirtschaftsunternehmen, die Arbeitsplätze schaffen und neue Einwohner locken." Ein Beispiel dafür ist Mannheim, wo Pharma- und Chemiekonzerne wie Unilever, Roche und Phoenix, Autobauer wie Daimler und internationale Elektrokonzerne und Maschinenbauer wie ABB, Bombardier, GE und John Deere große Werke haben.

"Dennoch müssen Käufer in dieser Stadt im Schnitt nur das 15,8-Fache der Jahresmiete für Miethäuser zahlen", sagt Researcher Rieckhoff.

Noch günstiger kommen Käufer in Bremerhaven zum Zug. "Dort kosten Wohnimmobilien in guter Lage nur das 9,8-Fache des Jahresmietertrags", sagt Rieckhoff.

Dabei boomt nach Jahren des Niedergangs inzwischen wieder die Wirtschaft in der Stadt an der Wesermündung, weil sich zuletzt neue Unternehmen niedergelassen haben. "Seit 2013 steigt deshalb Jahr für Jahr wieder die Zahl der Einwohner", sagt der Researcher. Eine Trendwende, die Investoren bislang nicht erkannt haben.