Ferienimmobilien in Skigebieten sind nicht immer Renditeselbstläufer

NEU-ISENBURG. Mit einer Höhe von 1787 Meter ist das Riedberger Horn alles andere als ein Alpenriese. Dennoch hat sich der Aussichtsberg im Oberallgäu auch in den vergangenen warmen Wintern als sicheres Schneeloch erwiesen. Davon wollen die Menschen in Balderschwang und dem benachbarten Obermaiselstein profitieren und ihre beiden Skigebiete mit einer 1,6 Kilometer langen Gondelbahn und einer 3,3 Kilometer langen Piste verbinden. Doch gegen den Plan laufen Naturschutzverbände mit solcher Vehemenz Sturm, dass er zum Politikum im bayerischen Landtag geworden ist.

Aufgeben wollen die Oberallgäuer nicht. "Der Wintertourismus ist zentral für unsere Orte", sagt Balderschwangs Bürgermeister Konrad Kienle. Die Gemeinde wolle den Schnee nutzen, so lange er noch da ist.

Der Konflikt zeigt, wie sehr der Klimawandel inzwischen die Zukunft der Urlaubsorte im Alpenraum beeinflusst – und damit auch die Renditeerwartungen von Anlegern, die in Ferienimmobilien im größten Gebirge Europas investieren wollen, um sie – neben gelegentlicher Eigennutzung – an andere Urlauber zu vermieten. "Dauerhaft sichere Erträge in der Wintersaison lassen sich mit der Vermietung von Häusern oder Eigentumswohnungen nur in Gemeinden erzielen, die ihren Gästen Spaß auf der Piste garantieren", sagt Thomas Beyerle, Chef-Reseacher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella.

Schneegarantie unabdingbar

Das ist längst nicht mehr überall der Fall. "In den Alpen fällt der Schnee immer später und spärlicher", sagt Stephan Gerhard, Geschäftsführer der Tourismus-Unternehmensberatung Treugast. "Nur Gemeinden, die in künstliche Beschneiung und die Erweiterung von Liftanlagen und Pisten investieren, werden noch dauerhaft im Winter Urlauber locken können." An solchen Orten lohnen sich Investments durchaus, wie eine Studie des Ferienhaus-Vermieters Fewo Direkt zeigt. Danach lassen sich mit der Vermietung von Zweitdomizilen in den Alpen Jahreserträge von bis zu 8,2 Prozent erzielen.

Allerdings hängt die Wertentwicklung der Objekte maßgeblich davon ab, ob die Gemeinden auch ihre Orte für Skiurlauber attraktiv halten. Das zeigt eine Untersuchung der britischen Immobiliengesellschaft Knight Frank. "Die Korrelation zwischen den Immobilienpreisen und den örtlichen Investments in die Ski-Infrastruktur ist bemerkenswert hoch", sagt deren Researcherin Kate Everett-Allen, die die Wertentwicklung von Luxuszeitwohnsitzen in den 15 bedeutendsten Wintersportregionen der Alpen untersucht hat. Danach sind die Preise von Zweitwohnsitzen zwischen Oktober 2015 und September vergangenen Jahres in jenen Orten am kräftigsten gestiegen, die am heftigsten in ihre Skigebiete investiert haben.

Im französischen Val d'Isère gewannen Ferienhäuser und -wohnungen mit einem Preisanstieg um 5,9 Prozent auf 17.850 Euro pro Quadratmeter besonders stark an Wert. Die Gemeinde hatte vergangenes Jahr ihr Skigebiet komplett überholt, vergrößert und die betagte Seilbahn auf ihren Hausberg Solaise durch eine neue, schnelle Zehnpersonengondel mit Gratis-WLAN und beheizten Sitzen ersetzt. Deutliche Wertzuwächse erzielten auch Ferienimmobilien in Vorarlberg. Nachdem zum Start der aktuellen Wintersaison die Skigebiete von St. Anton und Lech-Zürs durch vier neue Zehner-Gondeln zum nunmehr größten Skigebiet Österreichs miteinander verbunden wurden, müssen Käufer nun um die 16.000 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Hingegen verloren Zweitwohnsitze im Schweizer Villars im selben Zeitraum 5,8 Prozent an Wert. Die Gemeinde im Wallis hatte zuletzt 2010 in größerem Umfang in ihr Skigebiet investiert. Im französischen Megève, einst von Baron Maurice de Rothschild zum beliebtesten Promi-Skigebiet Europas geadelt, fielen die Immobilienpreise um 3,6 Prozent, da die Gemeinde in den Savoyer Alpen ebenfalls seit längerem ihre Infrastruktur nicht mehr richtig aufgepeppt hat.

Sanfter Tourismus als Alternative

Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, rät langfristig orientierten Anlegern hingegen zur Vorsicht bei Investments in reine Skiorte. "Allen Prognosen zufolge wird vielen Alpenorten in den nächsten zehn bis 20 Jahren durch den Klimawandel der Schnee ausgehen." Dann drohten heute teuer erworbenen Immobilien deutliche Wertverluste. "Anleger, die dieses Risiko nicht tragen wollen, sollten Ferienimmobilien in Gemeinden erwerben, die auf sanften Tourismus ganz ohne Skipisten setzen", sagt Vornholz. "Dort lassen sich Häuser und Wohnungen das ganze Jahr über gut vermieten, weil im Sommer und Herbst keine Liftmasten den Anblick der Natur stören."

Obendrein sind Urlaubsdomizile dort sehr viel günstiger. Das zeigt eine Studie der Maklergesellschaft Von Poll Immobilien. Danach werden Ferienimmobilien im Berchtesgadener Land abseits der großen Skigebiete bereits zu Quadratmeterpreisen zwischen 1200 und 2000 Euro angeboten – mithin zu weniger als einem Zehntel der Kosten in den Top-Wintersportorten.