Ärzte Zeitung online, 06.01.2009

BGH stärkt Mieter - Kündigungsverzicht in vielen Verträgen unwirksam

KARLSRUHE (dpa). Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt und den einseitigen Kündigungsverzicht in sogenannten Formularmietverträgen für unwirksam erklärt. Eine entsprechende Klausel für das erste Jahr nach dem Einzug benachteiligt einen Mieter unangemessen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

BGH stärkt Mieter - Kündigungsverzicht in vielen Verträgen unwirksam

Foto: Bilderbox

Im konkreten Fall war eine Mieterin im Januar 2005 in ihre neue Wohnung eingezogen, zum Oktober desselben Jahres hatte sie den Vertrag wieder gekündigt. Im Mietvertrag hatte sie aber einseitig für ein Jahr auf ihr Kündigungsrecht verzichtet.

Nachdem das Amtsgericht in Weißenfels (Sachsen-Anhalt) die Mieterin zum Zahlen der ausgebliebenen letzten Miete für Oktober verurteilt hatte, forderte die Mietverwaltung auch die Zahlungen für den Rest des vereinbarten ersten Jahres einschließlich des Februars. Sie scheiterte damit zunächst vor dem Landgericht in Halle, danach auch in Karlsruhe.

Die Mietverwaltung hatte sich in ihrer Forderung auf ein früheres BGH-Urteil berufen, nach dem Mieter sich an einen einseitigen Kündigungsverzicht halten müssen, wenn dieser zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wurde. Dem widersprach der VIII. BGH- Zivilsenat: Die Nachteile für den Mieter würden durch die Vorteile einer Staffelmiete ausgeglichen, urteilten die Richter. Im nun verhandelten Fall sei allerdings keine Staffelmiete vereinbart worden. "Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgeglichenen Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte", heißt es im Urteil.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte die BGH-Entscheidung, wies aber auch auf die Einschränkungen hin, die der BGH in seiner jüngsten Urteilserklärung ebenfalls gemacht hat. "Mieter und Vermieter können zum Beispiel in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten", sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. In einer so genannten Individualvereinbarung, die Mieter und Vermieter untereinander aushandeln, kann dieser einseitige Verzicht des Mieters sogar auf bis zu fünf Jahre ausgedehnt werden.

In der Regel werden heute die sogenannten Formularmietverträge abgeschlossen. Diese Verträge werden nicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt. Die enthaltenen pauschalen Klauseln werden rechtlich als allgemeine Geschäftsbedingungen gesehen. Zusätzliche individuelle Vereinbarungen haben aber Vorrang vor diesen. Gerichte gehen üblicherweise dann von Formularklauseln aus, wenn sie in mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen identisch vorkommen.

AZ: VIII ZR 30/08

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