Ärzte Zeitung, 07.06.2011

Dach undicht? Neue Police schützt Käufer

Wer ein Haus oder eine Praxis kauft, geht bei der Finanzierung oft an die Schmerzgrenze. Eine neue Police sichert die Käufer gegen böse Überraschungen ab.

Von Anja Krüger

Dach undicht? Neue Police schützt Käufer

Traumhaus oder Bruchbude? Auf den ersten Blick ist das nicht immer festzustellen.

© Geisser / imago

Erst erscheint die Immobilie wie ein Traumhaus, doch nach dem Kauf stellt sie sich als Bruchbude heraus. Wenn Ärzte ein Haus erwerben, wissen sie nicht, welchen Reparaturbedarf sie sich eingehandelt haben.

Schimmelbefall, marode Bausubstanz oder stümperhafte Umbauten des Vorbesitzers können zur großen finanziellen Belastung werden. Die auf Baurisiken spezialisierten VHV Versicherungen bieten jetzt eine neue Police an, mit der sich Käufer gegen solche bösen Überraschungen schützen können.

Mögliche Schäden gehen schnell in die Zehntausende

Wer ein Haus kauft, geht bei der Finanzierung oft bis an die Schmerzgrenze, sagt Hans-Georg Kuch, Leiter Produktmanagement beim Finanz- und Versicherungsvermittler Dr. Klein, der die Versicherung für VHV exklusiv verkauft. "Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass die Immobilie für viel Geld saniert werden muss, ist eine Nachfinanzierung durch die Bank oft nicht mehr möglich, und eigenes Kapital ist auch nicht mehr vorhanden", sagt er.

Dann muss der Kunde schlimmstenfalls in der Schrottimmobilie wohnen bleiben. Zu den häufigeren unsichtbaren Mängeln gehören undichte Dächer. Gerät Wasser ins Gebälk, ist das für nicht fachkundige Kaufinteressenten nur schwer zu erkennen. Der mögliche Schaden geht in die Zehntausende.

Verkäufer haftet nicht für Mängel, die nach dem Erwerb zu Tage treten

Auch Fassadendämmungen zwecks Energiesparen können sich lösen, wenn sie nicht fachmännisch angebracht werden und dann erneuert werden müssen. "Hinter die Isolierung kann man nicht blicken", sagt Kuch. Anders als etwa in Skandinavien haftet der Verkäufer nicht für Mängel an Immobilien, die erst nach dem Erwerb zu Tage treten.

Bevor Ärzte die Versicherung abschließen können, prüft ein Gutachter der Prüfgesellschaft Dekra das zum Verkauf stehende Gebäude. "Wir haben eine Sondervereinbarung mit der Dekra, dass innerhalb von 14 Tagen ein Gutachter die Immobilien begeht und einen Bericht schreibt", sagt Kuch.

Für das Gutachten zahlt der Kunde 649 Euro. "Wir empfehlen die Begehung vor dem Kauf", sagt er.

Stellt der Experte Mängel fest, können Ärzte entweder auf den Erwerb verzichten oder zumindest über den Preis nachverhandeln. Die Kosten für die Versicherungspolice hängen vom Alter und Wert der Immobilie ab.

Vertrag über fünf Jahre

Der Versicherungsvertrag läuft über fünf Jahre, tritt im sechsten Jahr ein Mangel auf, zahlt der Versicherer nichts. Der Zeitraum orientiert sich an den Gewährleistungsfristen für Handwerker. Die Prämie ist auf einmal zu Vertragsbeginn fällig. Für ein 2003 gebautes Einfamilienhaus mit einer Fläche von 120 Quadratmetern zahlt der Käufer nach Kuchs Angaben insgesamt 989 Euro, mit den Kosten für den Gutachter 1638 Euro.

Versichert sind alle später auftretenden Mängel, die nach dem Kauf zu Tage treten und nicht in der Expertise des Gutachters aufgelistet sind.

Bei einem Schaden muss der Kunde generell eine Eigenbeteiligung von 1000 Euro tragen. Der Versicherer zahlt die Reparatur etwa des maroden Dachs oder die Sanierung des undichten Kellers. Ist eine Behebung des Schadens nicht möglich, erhält der Besitzer die Wertminderung.

Zwischen Reparatur und Geld für den geringeren Wert kann er nicht wählen. "Sachleistung geht vor Geldleistung", sagt Kuch. Versichert sind auch Folgeschäden bis zu 15.000 Euro, die zum Beispiel entstehen, wenn das einstürzende Dach Mobiliar zerstört.

Die Begutachtung des Hauses lohnt in jedem Fall

Bislang hatten Immobilienkäufer keine Möglichkeit, sich gegen das Risiko eines Schrottkaufs zu versichern, sagt Rechtsanwalt Manfred Hüttemann von der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus und Grund in Dortmund. Ob das sinnvoll sei, hänge vom jeweiligen Einzelfall ab.

Auf jeden Fall rät Hüttemann Kaufinteressierten, vor dem Erwerb einer Immobilie einen Fachmann, zum Beispiel einen Architekten oder einen Bauingenieur, das Objekt begutachten zu lassen. Üblich seien dafür Preise zwischen 1500 Euro bis 2000 Euro.

"Aber das ist frei verhandelbar", sagt er. Ärzte können auch eine Stundenvergütung für das Gutachten vereinbaren. Hier müssen sie mit Kosten um die 200 Euro pro Stunde rechnen.

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