Gutachter widersprechen Spitzenverband
Kassen-Palast lieber mieten!
Für Aufsehen sorgen die Pläne des GKV-Spitzenverbandes, die Luxusimmobilie mit den neuen Büros zu kaufen. Jetzt kommt ein Gutachten zum gegensätzlichen Ergebnis: Mieten könnte doch günstiger sein.
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Das Objekt der Begierde, um das es unterschiedliche Gutachten gibt: Das Bürogebäude des GKV-Spitzenverbandes in der Reinhardtstraße im Berliner Bezirk Mitte.
© Kugler
BERLIN. Der geplante Kauf eines Bürogebäudes im Zentrum Berlins kommt den GKV-Spitzenverband möglicherweise teurer als die Miete.
Das geht aus einem Gutachten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) hervor, das der "Ärzte Zeitung" in einer Entwurfsfassung vorliegt.
In Auftrag gegeben hat das Gutachten die Eigentümerin des Gebäudes, die HG Immobilien Mitte Objektgesellschaft. Sie und der GKV-Spitzenverband stehen derzeit in Verhandlungen über den Kauf des Gebäudes.
"Nach quantifizierbaren wirtschaftlichen Kriterien ist das Anmietungsszenario dem Ankaufsszenario als das wirtschaftlich vorteilhaftere vorzuziehen," heißt es in dem Gutachten.
Über einen Zeitraum von 20 Jahren würde der GKV-Spitzenverband demnach bei einem Kauf 4,47 Millionen Euro verlieren. Und dies trotz einer beachtlichen Wertsteigerung in den kommenden 20 Jahren.
Erwerbsnebenkosten könnten teuer zu stehen kommen
Zum Stichtag 1. April maßen die PwC-Gutachter der Immobilie einen Netto-Verkehrswert von 70,8 Millionen Euro zu.
Fünf Millionen Euro an Erwerbsnebenkosten kommen laut den Gutachtern noch dazu. 2034 könnte ein Verkauf des Bürotraktes ihnen zufolge brutto 92,5 Millionen Euro erlösen.
Hauptgrund für die möglichen Nachteile eines Kaufs seien die vom Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten. Gegengerechnet haben die Gutachter die Miete und ihre vertraglich vereinbarte Staffelung über einen Zeitraum von 20 Jahren sowie weitere Kosten, die sich aus einem Mietverhältnis ergeben.
Die anfängliche Miete beläuft sich ausweislich des Gutachtens auf zwischen 16,90 Euro und 20 Euro je Quadratmeter, Lagerflächen sind demnach günstiger. Die Tiefgaragenstellplätze sollen 160 Euro im Monat kosten.
Die Gutachter haben zusätzlich nichtquantifizierbare Aspekte einer Kaufentscheidung berücksichtigt. Auch dabei kommt das Gutachten kaum zu einer positiven Beurteilung.
Zu diesen Aspekten zählen die Eigentümerposition und die daraus resultierenden Risiken wie zum Beispiel die beim Spitzenverband nicht unbedingt vorauszusetzende immobilienspezifische Fachkompetenz. Dazu gehören auch die Aufgabe von Flexibilität, wenn aufgrund modernerer Arbeitsabläufe weniger Büroraum benötigt würde.
Die Investition, so die Gutachter, könnte auch die Risikostruktur des Verbandes verändern. Zum Beispiel, wenn das Gebäude aus nicht vorhersehbaren Gründen an Wert verlieren würde.
Risiken überwiegen positive Effekte
Als positiv wertet PwC, dass der GKV durch einen Kauf den Standort auch über die Mietvertragslaufzeit hinaus sichern könnte und ohne Rücksprache mit einem Vermieter Umbauten vornehmen könnte.
Trotzdem ist nach Einschätzung der Gutachter der Kauf nicht nur unter quantitativen Gesichtpunkten die schlechtere Option. Es überwögen auch die qualitativen Risiken.
Die Gutachter betonen, dass sie nicht mit dem GKV-Spitzenverband über die den Berechnungen zugrundeliegenden Annahmen gesprochen haben und daher möglicherweise nicht alle Umstände kennten.
Dies könne einen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeitsrechnung und ihre Ergebnisse haben. Dieses Vorgehen ist bei Gutachten von in Verhandlungen stehenden Parteien durchaus üblich, da die jeweilige Gegenseite ihre Karten ohnehin nicht offen legen würde.
Spitzenverband lehnt Stellungsnahme derzeit ab
Der GKV-Spitzenverband hat der "Ärzte Zeitung" mitgeteilt, mit Blick auf die laufenden Verhandlungen keine Stellung zu dem Gutachten zu beziehen.
"Dass der Verkäufer lieber vermieten als verkaufen möchte, mag jenseits aller Gutachten ein Indiz dafür sein, dass Kauf statt Miete für uns wirtschaftlicher und für den Verkäufer weniger einträglich ist," lautet der einzige Kommentar.
Der Verwaltungsrat des Verbandes hat den Kauf beschlossen. Acht Millionen Euro will der Verband aus seinen Mitteln tragen. Den Rest sollen die Mitgliedskassen beisteuern, mithin also die gesetzlich Versicherten.
Die Immobilie liegt zwischen der Reinhardtstraße und der Schumannstraße in direkter Nachbarschaft zum Deutschen Theater. Die zum Bundestag gehörenden Sitzungsgebäude und die Büros der Abgeordneten liegen nur wenige Gehminuten entfernt.
Auch die Cafés an der Flaniermeile Unter den Linden sind nicht weit. Die Gutachter bezeichnen den Standort als "hochwertig und exklusiv".
375 Mitarbeiter des GKV-Spitzenverbandes haben ihr neues Domizil inzwischen bezogen. Insgesamt 15.900 Quadratmeter, von denen rund 30 Prozent Verkehrs- und Lagerflächen sind, sowie zwischen zehn und 20 Tiefgaragenstellplätze stehen ihnen zur Verfügung.
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