Ärzte Zeitung, 19.05.2008

Miethaus ist oft rentabler als einzelne Eigentumswohnungen

Studie über Ertragssituation privater Vermieter / Günstige Preise in Stadtrandlage

NEU-ISENBURG (hai). Eigentumswohnungen sind als reine Kapitalanlage nicht sehr gut geeignet. Das zeigt eine Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Danach erzielen lediglich 40 Prozent der privaten Vermieter in Deutschland mit ihren Wohnungen einen Gewinn, 20 Prozent fahren teilweise hohe Verluste ein.

 Miethaus ist oft rentabler als einzelne Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen eignen sich nur bedingt als Renditeobjekt.

Foto: Martina Berg©www.fotolia.de

Für Experten ist das Ergebnis der BBR-Untersuchung keine Überraschung: "Attraktive Renditen lassen sich nicht mit einzelnen Wohnungen, sondern nur mit ganzen Miethäusern erzielen", sagt Christian Wittke, Immobilienanlageexperte der Hamburger Berenberg Bank.

Im besten Fall würden vermietete Eigentumswohnungen Erträge von vier Prozent bringen - und damit kaum besser abschneiden als Staatsanleihen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sind es hingegen bis zu acht Prozent, bestätigt Gottfried Bauer, Leiter des Bereichs Anlageimmobilien bei der Maklergesellschaft Engel & Völkers. "Profi-Investoren setzen ausschließlich auf Miethäuser mit mehreren Wohnungen."

Zwischenfinanzierung treibt häufig die Kosten in die Höhe

Was Eigentumswohnungen als Kapitalanlage wenig attraktiv macht, sind vor allem die hohen Preise, die ihre Käufer pro Quadratmeter zahlen müssen. Denn Projektentwickler müssen die Gebäude erst errichten oder sanieren und dann die Wohnungen nach und nach verkaufen. Dabei zieht sich der Veräußerungsprozess häufig über mehrere Jahre hinweg. "Dadurch entstehen hohe Kosten für die Zwischenfinanzierung und den Vertrieb der einzelnen Wohnungen, die an die Käufer weitergereicht werden", erläutert Wittke. Dies setze sich fort, wenn die Wohnungen später weiter verkauft werden.

Anders ist die Situation bei einem Miethaus. "Die Objekte werden meist erst gebaut, wenn bereits ein Käufer gefunden ist, und in Absprache mit dem künftigen Eigentümer konzipiert", sagt Wittke. Dadurch fallen weder Zwischenfinanzierungs- noch Vertriebskosten an. Die Quadratmeterpreise liegen deshalb bis zu 40 Prozent unter denen von Eigentumswohnungen.

"Das führt dazu, dass kleine Miethäuser mit vier bis sechs Wohnungen in Stadtrandlage nicht teurer sind als eine Vier-Zimmer-Eigentumswohnung im Zentrum", sagt Engel & Völkers-Experte Bauer. "Bereits mit 150 000 Euro Eigenkapital lässt sich ein renditeträchtiges Miethaus erwerben."

Selbstnutzer haben höhere Ansprüche als Mieter

Was die Renditen bei den Eigentumswohnungen weiter schmälert: "Die meisten Wohnungen werden von Selbstnutzern erworben", sagt Bauer. "Doch wer in der eigenen Wohnung lebt, stellt weit höhere Ansprüche an die Ausstattung als renditeorientierte Kapitalanleger." Das führt oft dazu, dass die große Mehrheit der Eigennutzer umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen beschließt, an deren Kosten sich auch die Minderheit der Kapitalanleger beteiligen muss - und die entsprechend ihre Erträge schmälern.

Zudem ist das Risiko beim Kauf einer Eigentumswohnung deutlich höher: "Wenn der Mieter auszieht und die Wohnung nicht direkt im Anschluss weiter vermietet werden kann, hat der Investor keine Einnahme", sagt Berenberg-Experte Wittke. "Steht hingegen in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung vorübergehend leer, werfen die anderen immer noch Mieterträge ab."

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