Die Krise trifft auch Anleger in Immobilien

Anleger offener Immobilienfonds können 2010 nicht mit einem Anstieg der im vergangenen Jahr deutlich geschrumpften Renditen rechnen. Im Gegenteil: Experten erwarten an dem für die Branche wichtigsten Büromarkt in Deutschland im neuen Jahr einen weiteren Rückgang der Mieten.

Durch die Krise an den Immobilienmärkten ist die Durchschnittsrendite der offenen Fonds 2009 von 4,7 Prozent im Vorjahr auf nur noch zwei Prozent geschmolzen. Das lag insbesondere am starken Einbruch am deutschen Büromarkt, in dem die Fonds am stärksten investiert sind. Nach einer Studie des Fondsverbands BVI entfielen Ende September vergangenen Jahres 29,5 Prozent der von den Fonds gehaltenen Immobilien im Gesamtwert von 89,1 Milliarden Euro auf deutsche Liegenschaften. Der Anteil der Büroimmobilien im Gesamtportfolio der Branche betrug 64,3 Prozent.

Vermietungsvolumen bricht wegen der Krise ein

An den 15 größten Bürostandorten der Bundesrepublik ist das Vermietungsvolumen durch die Wirtschaftskrise nach Berechnungen der Research Abteilung der Immobilienberatungsgesellschaft Aengevelt im vergangenen Jahr um 23,5 Prozent auf 2,85 Millionen Quadratmeter eingebrochen. Die Durchschnittsmieten fielen als Folge um 8,4 Prozent. Grundlage der Berechnung ist die Entwicklung an den Märkten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart.

Der Bedarf an Büroflächen wird vorerst weiter sinken

Chancen für eine nachhaltige Erholung der deutschen Märkte sieht Markus Schmidt, Leiter von Aengevelt Research, in diesem Jahr nicht: "Der Bedarf an Büroflächen wird vorerst weiter sinken, weil Unternehmen zur Kostenreduktion Mitarbeiter entlassen werden." Dieser Ansicht ist auch Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei der internationalen Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL): "Die Mieten und das Vermietungsvolumen dürften durch den Stellenabbau in den Unternehmen zunächst weiter nachgeben."

Selbst der bislang besonders solide Büromarkt in München bleibt von der Krise nicht verschont. 2009 sank das Vermietungsvolumen in der bayerischen Landeshauptstadt nach Berechnungen der Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis (CBRE) gegenüber dem Vorjahr um 34 Prozent auf nur noch 509  700 Quadratmeter. Der Leerstand stieg hingegen um acht Prozent auf 1,36 Millionen Quadratmeter an. "Wegen der Unsicherheit über die eigene Zukunft agieren viele Unternehmen im Vergleich zu früher zurückhaltender bei der Suche nach Büroflächen", sagt CBRE-Niederlassungsleiter Rainer Knapek. 2010 dürfte die Fertigstellung vieler spekulativ errichteter Neubauten den Münchner Markt weiter belasten. Knapek: "Lediglich 40 Prozent der neu hinzukommenden Büroflächen sind bislang vermietet."

Die Leerstandsrate ist in Frankfurt besonders hoch

Die höchste Leerstandsrate weist der traditionell besonders krisenanfällige Markt in der Finanzmetropole Frankfurt auf. Nach Berechnungen des Maklerverbunds Colliers International sind aktuell 16,5 Prozent der Büroflächen in der Mainstadt unvermietet. "1,96 Millionen Quadratmeter warten auf neue Nutzer", sagt Researchleiter Andreas Trumpp. Entsprechend skeptisch sieht er die weitere Entwicklung: "Die Mieten werden 2010 tendenziell weiter nachgeben."

Die Renditen der offenen Fonds hängen allerdings nicht nur von der Höhe der Mieten, sondern auch der Entwicklung der Immobilienpreise ab. Je nachdem, ob diese steigen oder fallen, werden bei der einmal im Jahr erfolgenden Bewertung der Fondsobjekte deren Buchwerte herauf- oder herabgesetzt. Dadurch verändern sich entsprechend die Preise der Fondsanteile.

Nach einer Umfrage des Gutachterverbands BIIS gehen die Bewerter mehrheitlich davon aus, dass neben Berlin und Frankfurt auch an den meisten anderen europäischen Bürostandorten die Preise in diesem Jahr stagnieren oder weiter fallen werden. Grundsätzlich optimistisch sind die Experten nur für London. Hier erwarten 58 Prozent der Befragten einen Preisanstieg in den nächsten sechs Monaten. 42 Prozent rechnen mit stagnierenden Immobilienwerten.