Ärzte Zeitung, 06.10.2010

Offene Immo-Fonds: teils Tücke, teils Idylle

Viele offene Fonds stecken in der Krise, einige sind mangels Liquidität eingefroren. Anlageprodukte großer Banken bieten aber weiterhin solide Renditen und profitieren von der beginnenden Erholung der Immobilienmärkte.

Von Richard Haimann

Offene Immo-Fonds: teils Tücke, teils Idylle

Der Ausstieg aus offenen Fonds ist nicht immer möglich.

© imagebroker / imago

FRANKFURT/MAIN. Der Ruf der offenen Immobilienfonds ist angekratzt. Mit dem US-Grundinvest von KanAm wird erstmals in der 51-jährigen Branchengeschichte ein Anlageprodukt abgewickelt. Mehrere Investmentvehikel haben ihre Bestände massiv abwerten müssen und ihren Anlegern damit hohe Verluste beschert. Dafür glänzen allerdings andere Fonds mit soliden Renditen.

"In der Branche hat die Marktbereinigung begonnen", sagt Sonja Knorr, Analystin für offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope. Zehn Fonds mit mehr als 25 Milliarden Euro Anlegerkapital sind mangels Liquidität eingefroren. Einige haben ihre Immobilien massiv abgewertet, um sie losschlagen zu können. Beim rund 900 Millionen Euro schweren P2 Value von Morgan Stanley fiel der Wert der Anteilsscheine dadurch um mehr als 46 Prozent. Beim Degi Europa mit einem Volumen von rund 1,4 Milliarden Euro beträgt das Minus fast 20 Prozent.

Mit Abwicklung drohen Investoren hohe Einbußen

Bei diesen beiden gesperrten Fonds läuft die im Investmentgesetz eingeräumte Frist von zwei Jahren Ende des Monats ab. "Haben die Manager bis dahin nicht genug frisches Kapital durch Immobilienverkäufe aufgetan, müssen die Anlageprodukte abgewickelt werden", erläutert Nils Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Die Immobilien werden dann verkauft, der Resterlös nach Tilgung der Kredite an die Anleger ausgezahlt.

Der in amerikanischer Währung notierende US-Grundinvest von KanAm wird bereits abgewickelt. Zwar konnte der Fonds mit einem Volumen von 500 Millionen US-Dollar (370 Millionen Euro) zehn seiner 17 Immobilien verkaufen und dadurch 250 Millionen US-Dollar an Liquidität gewinnen. "Dies reicht aber nicht, um die Rückgabebegehren der Anleger über 300 Millionen US-Dollar zu erfüllen", so KanAm-Sprecher Michael Birnbaum. Jetzt werden die 250 Millionen US-Dollar an die Anleger überwiesen, das restliche Geld folgt nach dem Verkauf der übrigen sieben Immobilien.

Renditen im einstelligen Prozentbereich sind möglich

Auffällig: "Nur jene Fonds haben Probleme, hinter denen keine Bank mit breitem Filialnetz steht", sagt Dieter Thomaschowski, Analyst bei Investment Research in Change. Im Gegensatz zu den angeschlagenen Branchenprodukten warten die Fonds von Commerzbank und Deutscher Bank sowie des Sparkassenanbieters Deka und der Union Investment Real Estate (UIR) aus dem Lager der Volks- und Raiffeisenbanken mit soliden Renditen auf.

Immobilienfonds

Offene: Offene Immobilienfonds bündeln das Geld ihrer Anleger, um damit Bürotürme und Hotels zu erwerben. Theoretisch kann das investierte Kapital bislang börsentäglich abgezogen werden. Bei der geplanten Reform der offenen Fonds orientiert sich das Finanzministerium an der Schweiz. Diese hatte 1938 die Anlageprodukte eingeführt und von Anfang an eine einjährige Kündigungsfrist eingerichtet.

Geschlossene: Geschlossene Fonds nehmen nach Erreichen der festgelegten Anlagesumme keinen weiteren Anleger mehr auf. Das eingesammelte Geld wird meistens in Wohnhäuser, Bürohäuser oder Kliniken investiert. Der Käufer eines Fondsanteils wird Mitunternehmer und ist am Gewinn und Verlust beteiligt.Mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds gehen Anleger ein volles unternehmerisches Risiko ein.

Der Deka Immobilien Europa und der Hausinvest Europa der Commerzbank erwirtschafteten für ihre Anleger in den vergangenen zwölf Monaten jeweils einen Gewinn von 3,2 Prozent. Beim Grundbesitz Europa der Deutschen Bank beträgt das Plus 3,1 Prozent. Beim UniImmo Global der UIR sind es 2,2 Prozent.

"Die Fondsgesellschaften mit großen Banken im Rücken können ihren Vertrieb sehr viel effektiver steuern als die Mitbewerber", erläutert Scope-Analystin Knorr. Dadurch konnten diese Fonds in den vergangenen beiden Jahren frisches Anlegerkapital gewinnen. "Damit konnten sie den durch die globale Wirtschaftskrise ausgelösten Preisverfall an den internationalen Immobilienmärkten nutzen, um günstig Bürotürme und Einkaufszentren zu erstehen", sagt Analyst Thomaschowski.

Damit dürften die Renditen dieser Fonds steigen, sobald die Immobilienmärkte wieder anziehen. Erste Hinweise für eine Erholung der Märkte gibt es bereits, sagt Sascha Hettrich, Geschäftsführer Deutschland bei der Immobilienberatungsgesellschaft King Sturge: "Seit die Wirtschaft in Deutschland wieder wächst, mieten Unternehmen hierzulande in größerem Umfang Büroflächen an." Hält der Trend an, dürften im nächsten Jahr die Mieten deutlich zulegen.

Renditen im zweistelligen Prozentbereich sollten Anleger allerdings nicht erwarten, warnt Knorr vor aufkommender Euphorie. "Die Fonds haben in erster Linie Immobilien in Top-Lagen erworben, die langfristig an Unternehmen bester Bonität vermietet sind."

Wegen des geringen Mietausfallrisikos seien die Preise dieser Objekte in der Krise nicht so stark gefallen, wie die der Immobilien in schlechteren Lagen mit bonitätsschwächeren Mietern.

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