Ärzte Zeitung, 13.12.2010

Nischen-Invest lockt jenseits des Parkhauses

Großstädter kennen das: In Zentrumslagen gibt es zu wenige Stellplätze. Was die Anwohner nervt, erfreut Privatanleger umso mehr. Bereits mit 10.000 Euro können sie in eine lukrative Marktnische einsteigen: Garagen.

Von Richard Haimann

Nischen-Invest lockt jenseits des Parkhauses

Die Stellplatznot treibt Mieten für Garagen in die Höhe.

© kobra78/fotolia.com

NEU-ISENBURG. Bei Immobilieninvestments sollten Ärzte nicht nur an Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser denken. Deutlich höhere Renditen bei geringerem Risiko bietet zum Beispiel eine Gebäudeart, die bei Anlegern bislang kaum im Fokus steht: Garagen.

"Die Stellplatznot in den Großstädten treibt die Mieten von Garagen in die Höhe", sagt Markus Schmidt, Leiter Research bei der Immobilienberatungsgesellschaft Aengevelt.

Um den Autoverkehr einzudämmen würden in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München kaum noch neue Stellplätze und Tiefgaragen genehmigt.

Die Verknappung spiegele sich bislang noch nicht signifikant in den Preisen der meist in Hinterhöfen gelegenen Garagen wider, sagt Schmidt.

"Im Schnitt werden diese Objekte noch zum zehn- bis 14-fachen der Jahresmieterträge gehandelt." Damit kämen Käufer auf eine Bruttoanfangsrendite von 7,1 bis 10 Prozent.

Dies bestätigen Zahlen der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD). "Eine einzelne Garage in zentraler Wohnlage kostet derzeit bis zu 10.000 Euro und kann für 720 bis 1000 Euro im Jahr vermietet werden", sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

Ein Hinterhofkomplex mit 20 Garagen koste somit maximal 200.000 Euro. Damit liege der Preis nicht höher als bei einer kleinen Eigentumswohnung. Der Jahresertrag eines Garageninvestments übersteige jedoch deutlich die Erlöse aus einer Wohnungsvermietung.

"Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in deutschen Großstädten werden zu deutlich höheren Preisen gehandelt, so dass die Rendite aus den Mieterträgen nur vier bis 5,5 Prozent beträgt", so René Müller, Geschäftsführer des Immobilienvermittlers Bauwerk Hamburg.

Nicht nur die höhere Rendite spricht für Garagen. "Das Risiko ist auch viel geringer als beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, weil bei der Vermietung von Stellplätzen und Garagen nicht das Mieterschutzgesetz greift", sagt Christian Wittke, Immobilieanlageexperte der Berenberg Bank.

Es dauere bis zu einem Jahr, bis ein säumiger Wohnungsmieter vor die Tür gesetzt werden kann. Hingegen könne ein Pächter einer Garage sofort zu deren Räumung gezwungen werden, wenn er die Miete nicht zahlt.

Darüber hinaus sei der Unterhaltungsbedarf minimal, sagt Wittke. "Mit ein paar Litern Farbe lassen sich die Fassaden von Garagenzeilen in Hinterhöfen schnell aufhübschen." Obendrein müssten sich die Eigentümer auch nicht mit lästigen Kleinreparaturen auseinandersetzen. Wittke: "In einer Garage gibt es keine Wasserhähne, die tropfen könnten."

Die Zeit für einen Einstieg in den Markt scheint derzeit günstig. Etliche ältere Eigentümer, die sich in den vergangenen Jahrzehnten Garagenportfolios zusammengekauft haben, wollen jetzt ihre Bestände ganz oder in Teilen veräußern, weiß IVD-Vize Schick. "Eine Reihe von Maklern haben derzeit Garagen in der Vermittlung."

Zudem gäbe es immer wieder Wohnungsunternehmen, die Stellplätze und Tiefgaragen verkaufen. "Sie stärken mit dem Erlös ihre Eigenkapitalbasis und können dadurch günstiger an Kredite gelangen", erläutert Jürgen F. Kelber, Direktor der auf Privatisierungen spezialisierten Conwert Immobilien Invest.

In der Regel seien die Wohnungsgesellschaften daran interessiert, die Einrichtungen weiter zu verwalten, um nicht gänzlich auf Einnahmen aus diesen Objekten verzichten und kein Personal entlassen zu müssen.

Den Käufern könne dies nur recht sein, auch wenn dies die Rendite etwas schmälere, so Kelber. "Sie müssen sich dann nicht um die Einzelabrechnungen mit jedem Mieter kümmern."

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