Wohnungsunternehmen im Kaufrausch

NEU-ISENBURG. Der deutsche Wohnungsmarkt erlebt einen neuen Investmentboom. Seit Jahresbeginn haben bereits Miethäuser im Wert von rund vier Milliarden Euro den Eigentümer gewechselt.

Mit Aktien börsennotierter Wohnungsunternehmen können Anleger versuchen, vom Trend zu profitieren.

Bis zu Beginn der Finanzkrise waren es vor allem angelsächsische Investmentfonds, die im großen Stil Wohnungspakete in Deutschland erwarben. Jetzt sind es vor allem deutsche börsennotierte Gesellschaften, die auf Einkaufstour gehen.

Die Augsburger Patrizia erwarb in diesem Frühjahr zusammen mit einem Konsortium aus großen Versicherungen für 1,4 Milliarden Euro 21.500 Wohnungen aus dem Bestand der Landesbank Baden-Württemberg.

Die Hamburger TAG Immobilien nahm der Bayerischen Landesbank für rund 960 Millionen Euro die Wohnungstochter DKB mit 25.000 Einheiten in Ostdeutschland ab. In weiteren Deals über rund 1,6 Milliarden Euro wechselten weitere 37.000 Wohnungen den Eigentümer.

TLG steht zum Verkauf - mit 12.000 Wohnungen

Nun steht die bislang größte Transaktion des Jahres bevor: Gerade hat das Auswahlverfahren für den geplanten Verkauf der bundeseigenen TLG begonnen, die 12.000 Wohnungen und 300 Gewerbeimmobilien im Buchwert von 1,7 Milliarden Euro in Ostdeutschland hält.

Zwar nennt das Bundesfinanzministerium keine Namen der Bewerber. Bekannt ist aber, dass neben der börsennotierten deutschen Patrizia auch einige angelsächsische Investoren ihren Hut in den Ring geworfen haben.

"Wir schauen uns die TLG an", bestätigt ein Patrizia-Sprecher. "Auch für andere deutsche Gesellschaften könnte das TLG-Paket von Interesse sein", sagt Frank Neumann, Immobilienaktienanalyst beim Bankhaus Lampe.

So hat die Deutsche Wohnen angekündigt, in diesem Jahr durch weitere Zukäufe wachsen zu wollen. 2011 hatte der Bestandhalter von mehr als 50.000 Wohnungen in Berlin und dem Rhein-Main-Gebiet bereits eine Kapitalerhöhung vorgenommen.

"Mit den Mitteln wollen wir unser Portfolio weiter ausbauen", hat Vorstandschef Michael Zahn angekündigt.

"Der Zeitpunkt ist günstig, um jetzt im großen Stil in deutsche Wohnimmobilien zu investieren", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienwirtschaft an der Bochumer Wirtschaftshochschule EZB.

Nachdem die Europäische Zentralbank den Banken dreijährige Darlehen zum Minizinssatz von nur einem Prozent bereitgestellt hat, könnten die Investoren problemlos an günstige Finanzierungen gelangen.

"Zudem sind die Preise für Wohnungsportfolios gegenüber dem Boom vor der Finanzkrise deutlich zurückgegangen", sagt Vornholz.

Das Renditegeheimnis steckt im günstigen Kaufpreis

Außerdem könnten die Wohnungsunternehmen jetzt bei der Privatisierung von Teilbeständen von der Eurokrise profitieren. "Verunsicherte Privatanleger zahlen derzeit bis zu 36 Jahresmieten für eine Eigentumswohnung", sagt Dieter Thomaschowski, Geschäftsführer des Analysehauses Investment Research in Change.

Hingegen könnten die Gesellschaften bei den großen Pakettransaktionen einzelne Wohnungen lediglich zum zehn- oder zwölffachen der Jahresmiete erwerben. "Auf diesem Preisniveau können sie langfristig attraktive Renditen bei der Vermietung und dem Verkauf erzielen."

Die meisten Analysten haben deshalb die Aktien der Wohnungsunternehmen mit Kaufen eingestuft. Manuel Martin von Close Brothers Seydler rät zum Erwerb des Patrizia-Papiers (WKN PAT1AG). Bereits 2011 hat die Gesellschaft durch Wohnungsverkäufe 90,1 Millionen Euro mehr erlöst als erwartet.

Auf der Empfehlungsliste von Bankhaus-Lampe-Analyst Neumann findet sich neben diesem Wert auch die Deutsche Wohnen (A0HN5C). "Das Unternehmen dürfte seine Gewinne in den kommenden Jahren deutlich steigern."

Martin Leitgeb von Goldman Sachs sieht bei der GSW (GSW111) erhebliches Wachstumspotenzial. Die auf den Berliner Markt spezialisierte Wohnungsgesellschaft dürfte ihre Mieten pro Jahr um bis zu drei Prozent anheben können.

Skeptisch sind einige Analysten hingegen bei der TAG (830350). Torsten Klinger von Warburg Research rät zum "Verkauf" des Papiers, weil mehr als zehn Prozent der Wohnungen derzeit unvermietet sind. Es sei zweifelhaft, dass es der Gesellschaft gelingen wird, die Leerstandsrate rasch zu senken.