Eine renditeträchtige Lizenz zum Vermieten
"Zinshäuser", wie Mehrfamilienhäuser genannt werden, können für Anleger vor allem in Großstädten eine interessante Alternative zu Investments in den renditeschwachen Kapitalmarkt sein.
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Mieter gesucht: Mehrfamilienhäuser in guter Lage können für Ärzte ein finanzielles Engagement lohnen.
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NEU-ISENBURG. Mit der Vermietung von Mehrfamilienhäusern können Anleger Renditen von mehr als fünf Prozent im Jahr erzielen. Das zeigt eine neue Studie der Immobilienanlageberatungsgesellschaft Engel & Völkers Commercial. Danach betragen die durchschnittlichen Jahresnettomieterträge in Hamburg derzeit 5,25 Prozent von Kaufpreis und Nebenkosten. In Berlin sind es 5,5 Prozent, in Karlsruhe und Heidelberg sogar sechs Prozent.
Die niedrigste Verzinsung auf das eingesetzte Kapital bietet derzeit der Münchner Markt mit nur 4,95 Prozent. Das liegt daran, dass in der bayerischen Landeshauptstadt derzeit die in Relation zum Mietertrag höchsten Preise für die im Branchenjargon Zinshäuser genannten Objekte gezahlt werden.
Für Sven Odia, Vorstand bei Engel & Völkers, ist das keine Überraschung: "Mehrfamilienhäuser in wirtschaftlichen Wachstumsregionen werden am stärksten nachgefragt."
Die Käufer würden damit rechnen, dass die Mieten in Städten wie München und Hamburg in Zukunft kräftig steigen werden, weil die Zahl der Haushalte in den vergangenen Jahren deutlich stärker gewachsen ist, als das Fertigstellungsvolumen neuer Wohnungen.
"Vor allem vermögende Privatanleger wie Ärzte, Apotheker, Rechtsanwälte und Unternehmer investieren derzeit massiv in Zinshäuser", bestätigt Markus Schmidt, Leiter Research beim Immobiliendienstleister Aengevelt. Dahinter stehe auch die Sorge vor einer weiteren Verschärfung der Euro-Krise und einem Anstieg der Inflation.
Schmidt: "Viele dieser Anleger wollen ihr Kapital nun lieber in Sachwerte stecken, als sich dem Auf und Ab der Börsen auszusetzen." Mit der gestiegenen Nachfrage hätten allerdings auch die Preise in vielen Städten zugelegt.
"Vor allem in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart haben sich Mehrfamilienhäuser in den vergangenen zwei Jahren um zum Teil mehr als zehn Prozent verteuert", sagt der Analyst.
Beim Kauf eines Zinshauses sollten Anleger jedoch nicht überstürzt reagieren, mahnt Christian Wittke, Immobilienanlageberater der Berenberg Bank. "Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist automatisch ein sicherer Renditebringer."
Zunächst einmal sollte die Lage und das Quartier genau geprüft werden. "Häuser in der Nähe von Schulen, Ärztehäusern und Ladenzeilen lassen sich besser vermieten als Objekte in Gegenden ohne Infrastruktur", erläutert Wittke.
Vor dem Kauf sollte die Bausubstanz des gesamten Hauses durch einen Sachverständigen geprüft und die Kosten für etwa nötige Instandhaltungsmaßnahmen genau ermittelt werden. "Auch Gas-, Wasser- und Stromleitungen sollten kontrolliert werden", sagt Wittke.
Eine solche Prüfung koste je nach Aufwand und Größe des Hauses zwischen 500 und 1600 Euro. "Sachverständige erheben Stundensätze von 80 bis 100 Euro", sagt der Experte.
Finanzierung und Vermietung im Blick
Vor Abschluss des Kaufvertrages für ein Zinshaus sollte die Finanzierung mit der Bank geregelt sein. Rund 30 Prozent des Kaufpreises sollten Erwerber mit eigenen Mitteln tragen können, raten Experten. Fällt der Eigenkapitalanteil noch höher aus, sinken die Zinskosten für das Darlehen. Spiegelbildlich steigt dann der Nettomietertrag nach Abzug der Kreditkosten. Anleger, die beruflich stark eingespannt sind, können die Wohnungen von einer Hausverwaltung managen lassen. Bei der Wahl der Hausverwaltung sollten sie mehrere Angebote einholen und Rücksprache mit anderen Zinshausbesitzern halten.
