Immobilien: Fluchtburg in unruhigen Zeiten?
Aus Angst vor einer Vernichtung von Geldwerten durch die aktuelle Euro-Krise setzen Anleger verstärkt auf Immobilien. Die Risiken werden dabei oft ausgeblendet.
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Selbst genutzt oder vermietet: Die Rendite von Immobilien ist in den meisten Fällen eher mager.
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MÜNCHEN. Ob als selbst genutztes Haus oder als vermietetes Eigentum - Immobilien gelten als ideale, weil sichere Geldanlage.
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Gerade jetzt. Die Angst vor Inflation, ja vor dem Untergang des Euro durch die Schuldenkrise lässt Anleger mehr denn je in Immobilien fliehen.
"Viele Anleger sind auf der Suche nach Stabilität, nach einem Hort der Sicherheit", beobachtet Marcus Scherges von der GV Treuhand AG in Essen. Diese Sicherheit versprechen Immobilien.
Rendite nur wenigen Vermietern vergönnt
Steigende Preise schützen vor Wertverlust, und die Mieteinnahmen sorgen für die Rendite. So weit die Theorie. In der Praxis sieht es nicht ganz so rosig aus.
Nach einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) erzielen die wenigsten Vermieter eine Rendite, die nach Abzug der Kosten die Inflation ausgleicht.
Rund 40 Prozent können gerade mal ihre Kosten decken und 15 Prozent der Immobilienbesitzer verlieren mit ihren vermieteten Immobilien sogar Geld.
Mieten steigen nicht so stark wie die Inflation
Auch den Inflationsschutz überschätzen viele Käufer. Die Mieten steigen längst nicht überall genau so stark wie die Inflation.
So rechnet der Deutsche Mieterbund im Mittel mit einer jährlichen Erhöhung von 1,2 Prozent. Das reicht nicht, um die Geldentwertung ausgleichen.
Gefahr droht auch von politischer Seite. So hat etwa Griechenland vor Kurzem eine "Strafsteuer" auf Immobilien eingeführt. Immobilienbesitzer sollen mit vier Euro pro Quadratmeter für die Sanierung der Finanzen sorgen.
Teure und intransparente Beteiligungen
Auch für Deutschland halten Anlageexperten eine solche Steuer für möglich. "Die Pläne dafür liegen längst in der Schublade", glaubt Hans-Georg Kuhlmann von der Hamburger Vermögensverwaltung Privates Anlage Management GmbH.
Kuhlmann sieht daher im Moment keinen Grund, um in Immobilien zu investieren. Marcus Scherges empfiehlt seinen Kunden dagegen, einen Teil des Gesamtvermögens in Immobilien zu investieren.
"Dazu gehört die selbst bewohnte und im Einzelfall auch eine sorgfältig ausgewählte fremdgenutzte Immobilie", so Scherges.
Von offenen Immobilienfonds oder geschlossenen Beteiligungen rät aber auch er seinen Kunden ab. Diese seien zu teuer und intransparent. Allenfalls unterbewertete Immobilienaktien seien noch eine Alternative für Anleger.
In Ballungszentren sind die Preise in die Höhe gegangen
Allerdings sieht Scherges bei direkten Investments durchaus die Gefahren. "Das viele Geld der Europäische Zentralbank kann eine Immobilienblase zur Folge haben", befürchtet er.
So sind die Preise für Eigentumswohnungen in Ballungszentren wie München oder Hamburg in den letzten zwei Jahren teilweise um 20 Prozent und mehr gestiegen.
"Immobilien sind viel zu teuer geworden, es rechnet sich nicht mehr", bestätigt Kuhlmann. Die Bruttomietrenditen, bei der die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird, erreichen bei Eigentumswohnungen und Anlagehäusern in besten Lagen oft nur noch zwei bis drei Prozent.
Streuen wird für Anleger teuer
Inklusive aller Erwerbs- und laufenden Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, bleibt nicht mehr als beim Sparbuch übrig.
Zinstief
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind so niedrig wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Zehnjährige Lauf-zeiten gibt es derzeit zwischen drei und knapp fünf Prozent. Fünfzehnjährige Laufzeiten sind nur unwesentlich teurer. Eile ist für Bauherren oder Investoren dennoch nicht geboten. Wegen der Schuldenkrise und der sich abzeichnenden schwächeren Konjunktur dürften die Zinsen noch lange niedrig bleiben.
Nicht viel besser sieht es bei Zins- oder Renditehäusern aus. Diese bestehen zumeist aus vermieteten Wohnungen und haben, wenn überhaupt, nur einen kleinen Anteil an gewerblichen Flächen.
So streuen Anleger das Risiko über mehrere Mieter. Allerdings müssen sie dafür tief in die Tasche greifen. In München wird beispielsweise bis zum 30-fachen der Jahresmiete verlangt. Das entspricht einer Rendite von etwas über drei Prozent.
Kosten für Instandhaltung werden unterschätzt
Das klingt angesichts der noch geringeren Verzinsungen auf Tagesgeldkonten verlockend, sollte aber nicht über die Risiken hinwegtäuschen, meint Heiko Löschen, Geschäftsführer der Vermögensberatung Packenius, Mademann und Partner (PMP) in Hamburg.
Denn gerade unerfahrene Investoren würden den Instandhaltungsbedarf eines Zinshauses sowie den Verwaltungsaufwand deutlich unterschätzen. Rechne man diese Kosten hinzu, sei die Rendite schnell dahin.
Wer günstiger einkaufen möchte, muss auf weniger gefragte Standorte ausweichen. Bei Kauffaktoren zwischen dem 12- und 16-fachen der jeweiligen Jahresmiete sind Renditen zwischen sechs und acht Prozent möglich.
Allerdings bei einem deutlich höheren Risiko. So ist die Wohnungsnot in kleineren Städten oft nicht sehr ausgeprägt. Leerstandszeiten und sinkende Mieten könnten daher die Rendite drücken.
Hinzu kommt, dass sich die Immobilie in solchen Städten mangels Nachfrage oft nicht kurzfristig verkaufen lässt.
