Ärzte Zeitung, 13.04.2011

Investment in die eigene Praxis? So lohnt es sich auch!

Wer seine Praxis umbauen oder modernisieren will, für den ist auch die Finanzierung ein Thema. Dank der noch niedrigen Hypothekenzinsen lohnt sich für manche Ärzte nicht nur der Einstieg in privat genutztes Wohneigentum, sondern auch der Kauf einer Praxisimmobilie. Die Rahmenbedingungen sind allerdings komplex.

Von Ingrid Lorbach

Investment in die eigene Praxis? So lohnt es sich auch!

Endlich mein! Auch der Erwerb von Praxisimmobilien kann sich für Ärzte rechnen.

© Mone Beeck

Entkernen von Altbauten, neue Raumaufteilung, Ausbau mit edlen Materialien - Ärzte tun viel, um ihre Praxisräume architektonisch und ergonomisch auf den neuesten Stand zu bringen und ihnen ein individuelles Ambiente zu verleihen. Und das, obwohl sie in den meisten Fällen gar nicht Eigentümer, sondern nur Mieter dieser Räumlichkeiten sind.

Dabei zeigen doch gerade Angehörige dieser Berufsgruppe eine besonders hohe Affinität zum Immobilienerwerb - allerdings oft nur, wenn es um das private Wohnhaus sowie Wohnungen zur Kapitalanlage oder Altersvorsorge geht. Deshalb verblüfft es schon, dass viele Ärzte bereit sind, mehrere 10.000 Euro, finanziert über Investitionskredite, in die Aufwertung fremden Eigentums zu stecken.

Wäre es in Zeiten niedriger Zinsen für Baugeld nicht sinnvoller, über eine Baufinanzierung in eine eigene Praxisimmobilie zu investieren, sei es durch Neubau oder Kauf und Modernisierung?

"Grundsätzlich gelten für die Finanzierung von ärztlichen Praxisräumen die gleichen Regeln wie für die von Wohneigentum", erklärt Max Herbst von der Finanzberatung FMH. Die Grundfrage lautet in jedem Fall: Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf und wie ist dies mit einem Darlehen abzudecken?

Zwei Wege führen zum Kredit

Deshalb steht der Immobilienkauf selten am Anfang der niedergelassenen ärztlichen Tätigkeit. Im Regelfall werden die Räumlichkeiten bekanntlich zunächst zur Miete übernommen.

"An Kauf denken viele Heilberufler meist später", sagt Frank Sparholz, Bereichsleiter Produktmanagement bei der Deutschen Apotheker und Ärztebank (apoBank), "wenn sich die Praxis gut etabliert hat, der Mietvertrag ausläuft oder man einen neuen Standort sucht."

Will der Arzt dennoch die Praxisräume bereits im Zuge der Existenzgründung kaufen, ist die Finanzierung Teil des Existenzgründungspakets. Die Renovierung oder Modernisierung einer gemieteten Arztpraxis wird dagegen nicht über eine Baufinanzierung abgehandelt, sondern über einen Investitionskredit, wie er auch für Praxisinvestitionen in neue Geräte oder anderes Inventar gewährt wird.

Die Bank interessiert sich nicht nur für die Einnahmen

Am Anfang der Finanzierung einer Praxisimmobilie steht also erst einmal die Ermittlung aller Einnahmen und Ausgaben, aus denen sich eine maximale Belastbarkeit durch Zinsen und Darlehenstilgung ermitteln lässt. Wie beim Erwerb von privatem Wohneigentum ist das Kernstück einer Baufinanzierung meist ein Hypothekendarlehen.

Das Prinzip ist ebenso einfach wie bekannt: Die Bank gewährt einen Kredit gegen die Sicherheit eines Eintrags ins Grundbuch. Sollte der Darlehensnehmer irgendwann nicht mehr in der Lage sein, die Kreditraten zu bezahlen, fällt die Immobilie an den Darlehensgeber.

Bei den Vereinbarungen, die im Darlehensvertrag getroffen werden, geht es im Wesentlichen um drei Punkte:

  • den Zinssatz, also den vereinbarten Preis des Darlehens. Vergleicht man die Zinssätze von Kreditkonditionen verschiedener Anbieter, sollte man stets den effektiven Zinssatz heranziehen. Im Gegensatz zum Nominalzins enthält er alle Nebenkosten (wenn in einem Angebot von "Sollzins" die Rede ist, handelt es sich um den Nominalzins).
  • die Tilgungsrate, das heißt, um den Darlehensanteil, der monatlich zurückgezahlt wird, und
  • die Zinsbindung: Üblicherweise wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum - fünf, zehn oder auch 20 und mehr Jahre - festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zeit muss über den Zinssatz und die Festschreibung neu verhandelt werden. Im Allgemeinen lassen sich die Banken eine lange Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz bezahlen.

Tilgungsdarlehen sind eine interessante Alternative

Das klassische Hypothekendarlehen gibt es in zwei Formen. Bei der ersten, dem Annuitätendarlehen, bleibt die monatliche Abzahlungsrate über die Laufzeit immer gleich hoch. Was sich verändert, ist das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil: Je mehr von dem Darlehen abbezahlt ist, desto geringer werden die Zinsen, umso höher steigt der Tilgungsanteil.

Während eine private Baufinanzierung fast immer auf Annuitätendarlehen beruht, kommt für die Finanzierung einer gewerblichen Immobilie - also auch einer Praxis - auch die zweite Form infrage: das Tilgungsdarlehen. Hier bleibt die Tilgung über die Laufzeit konstant. Weil aber die Zinslast dank der abgezahlten Summen sinkt, wird auch die monatliche Rate geringer.

In der Anfangszeit ist die monatliche Belastung meist höher als beim Annuitätendarlehen. Der Vorteil dieser Darlehensform für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung liegt aber darin, dass sich die Tilgungsleistung besser an die steuerliche Abschreibung koppeln lässt.

Das heißt: Der Eigentümer kann der Tilgung den realistischen Wertverlust des Objekts durch Abnutzung, erforderliche Rücklagen für Reparaturen und andere Faktoren zugrunde legen.

Die Möglichkeit der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen macht einen entscheidenden Unterschied zwischen der privaten und der gewerblichen Baufinanzierung aus. Deshalb ist es auch so wichtig, den Steuerberater hinzuzuziehen, denn die Finanzierung einer Praxisimmobilie ist eine weit komplexere Angelegenheit als die einer Wohnung oder eines Privathauses.

Deshalb gelten Empfehlungen für die private Baufinanzierung - etwa die, zu Zeiten niedriger Zinsen eine höhere Tilgung zu vereinbaren, um das Darlehen schneller abzuzahlen - nur bedingt. Konditionen wie Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung oder Sondertilgungen müssen auf die individuelle Situation abgestimmt und festgelegt werden.

Das gilt auch für weitere Fragen:

  • ob und in welchem Umfang der Arzt Eigenkapital in die Praxisraumfinanzierung stecken sollte;
  • ob neben dem Hypothekendarlehen noch andere Finanzierungsinstrumente, etwa ein Versicherungsdarlehen, einbezogen werden können;
  • ob öffentliche Fördermittel, etwa über die KfW Bankengruppe, in Anspruch genommen werden können (weitere Infos siehe Kästen unten).

Ein ebenfalls individuell zu klärender Sonderfall ist der Bau oder Kauf eines Hauses, das sowohl als Wohnraum für die Familie wie auch als Praxis dienen soll. Hier kommt es vor allem auf eine präzise Trennung der Flächen an, die auch dem Finanzamt gegenüber belegt werden kann.

Ein weiterer Aspekt ist die Einbindung eines Immobilienkaufs in die Lebensplanung des Arztes. Hier sollte man einem Ansatz folgen, der im Wesentlichen, so Frank Sparholz, drei Säulen berücksichtigt:

Säule 1: Existenzgründung. Hier spielen Immobilien in der Regel noch eine untergeordnete Rolle.
Säule 2:
Eigentumserwerb, zum Beispiel in Form einer selbst genutzten Immobilie oder auch einer Praxisimmobilie.
Säule 3:
Altersvorsorge: Häufig in Form von vermieteten Immobilien als Kapitalanlage.

Werden sowohl selbst genutztes Wohneigentum als auch eine Praxisimmobilie erworben, sollte man sich über die Optimierung der Tilgung und den zielgerichteten Einsatz des Eigenkapitals Gedanken machen.

Grundsätzlich gelten dabei zwei Faustregeln:

  • Eigenkapital sollte zunächst in den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum eingebracht werden.
  • Darlehen ohne steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen sollten zuerst getilgt werden.

Erfreulicherweise gibt es aber bei aller Komplexität eine eindeutige Aussage zur Immobilienfinanzierung, die für Praxis, Privatwohnung oder Kapitalimmobilie gleichermaßen gilt: Es herrschen immer noch günstige Zeiten für Baufinanzierer.

Zwar steigen die Zinsen für Baugeld langsam wieder an, Hypothekendarlehen sind aber immer noch zu einem Zinssatz von vier Prozent und weniger erhältlich.
Solche Zinssätze sollte man sich dann für eine Laufzeit von 15 Jahren sichern, rät Finanzberater Max Herbst.

Fördermaßnahme I: Energieeffizientes Bauen und Modernisieren

Die staatliche Förderung durch die KfW-Bankengruppe im Bereich Bauen und Wohnen - konkret die Programme "Wohnraum modernisieren", "Energieeffizient Bauen", "Energieeffizient Sanieren" sowie das "Wohneigentumsprogramm" - können nur für private Wohnhäuser, nicht aber für Bau oder Modernisierung gewerblicher Räume wie Praxisimmobilien genutzt werden.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Für energiesparende Praxisneubauten und für Investitionen in mehr Energieeffizienz bei bestehenden Praxen gibt es eine andere Förderschiene der KfW, über die Ärzte zu zinsgünstigen Förderdarlehen kommen können.

Das sind die KfW-Programme zur Förderung von Energieeffizienz und Erneuerbaren Energien in kleinen und mittleren Unternehmen, zu denen die Förderbank auch Freiberufler wie Ärzte und Anwälte zählt. Über das "ERP-Umwelt- und Effizienzprogramm" vergibt die KfW Darlehen unter anderem für Investitionen in energieeffiziente

  • Haus- und Energietechnik - inklusive Heizung, Kühlung, Beleuchtung, Lüftung und Warmwasser
  • Gebäudehüllen
  • Wärmerückgewinnung und Abwärmenutzung
  • Sanierung oder Neubau eines Gebäudes.

Es können bis zu 100 Prozent der Investition gefördert werden, der Höchstbetrag beläuft sich auf zehn Millionen Euro. Das Darlehen läuft in der Regel über fünf bis zehn Jahre, mit einer bis zu zehnjährigen Zinsbindung und bei Bedarf ein bis zwei tilgungsfreien Jahren.

Der Zinssatz beginnt aktuell bei 1,91 Prozent (effektiver Jahreszins). Um in den Genuss der Förderung zu kommen, müssen bestimmte Energieeinsparungsvorgaben erreicht werden. Zudem muss es sich um eine Investition im Unternehmen handeln, also etwa die Praxisimmobilie. Die Förderung ist auch für Investitionen in Mieträumen möglich, etwa wenn der Einbau einer Lüftungsanlage in der gemieteten Praxis geplant ist.

Fördermaßnahme II: Geld für  "Erneuerbare Energien"

Das Programm der Förderbank KfW "Erneuerbare Energien - Standard" ist auch für niedergelassene Ärzte nutzbar. Damit werden Anlagen zur Strom- und Wärmeerzeugung aus regenerativen Energien wie Sonnenenergie, Biomasse, Wasser- oder Windkraft sowie Erdwärme gefördert. Im Falle einer Arztpraxis könnten das eine Solaranlage für Warmwasser und Heizungsunterstützung, eine Pelletheizung, eine Wärmepumpe oder eine Fotovoltaikanlage sein.

Gefördert werden der Kaufpreis sowie die Kosten für Aufbau oder Erweiterung mit bis zu 100 Prozent der Nettoinvestitionskosten. Die Obergrenze liegt bei zehn Millionen Euro. Die Laufzeit beträgt fünf bis zehn Jahre mit bis zu zehnjähriger Zinsbindung und bedarfsweise ein bis zwei tilgungsfreien Jahren. Der aktuelle Zinssatz: ab 3,30 Prozent (effektiver Jahreszins).

Auch hier werden Investitionen im Unternehmenseigentum sowie in gemieteten Unternehmensräumen gefördert. Eine Fotovoltaikanlage kann im Rahmen des Programms auch für das Wohnhaus eines Arztes gefördert werden; wer selbst Strom erzeugt, gilt nämlich auf Grund der wirtschaftlichen Tätigkeit als Unternehmer.

Von beiden Programmen ausgeschlossen sind Unternehmen, die sich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befinden.

Weitere Informationen und Details unter www.kfw.de.

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