Ärzte Zeitung, 14.09.2011

Mietvertrag für Gewerberaum muss transparent sein

KARLSRUHE (mwo). Auch ein Gewerberaummietvertrag muss transparent sein. Eine Nebenkostenvereinbarung zu nicht näher bestimmbaren Posten ist daher unwirksam, geht aus einem Leitsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Ärzte müssen solche Nebenkosten-Positionen nicht bezahlen. Konkret verwarf der BGH Nebenkostenforderungen für einen "Center-Manager".

Im Streitfall geht es um ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum im Raum Leipzig. Laut Mietvertrag wurden "sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters" anteilig umgelegt.

Neben Kosten wie Heizung, Kundentoiletten und Hausmeister enthielt der Katalog auch den Posten "Center-Manager und Verwaltung". Der Ladenbetreiber kürzte hier die Abrechnung für 2006 um knapp 16.000 Euro.

Umlage von "Verwaltungskosten" zulässig

Der BGH bestätigte nun zunächst, dass die Umlage von "Verwaltungskosten" zulässig und in dieser Formulierung auch ausreichend konkret ist. Hier könne auf die gesetzliche Definition, etwa der für Mietwohnungen geltenden Betriebskostenverordnung, zurückgegriffen werden. Zudem hätten die Vermieter "ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung".

Auch der Gewerberaum-Vermieter dürfe daher "die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen".

Position "Center-Manager" nicht umlagefähig

Dagegen sei die Position "Center-Manager" nicht umlagefähig, urteilte der BGH. Dieser Begriff sei "nicht ausreichend bestimmt". Es sei nicht ersichtlich, welche über die Verwaltung hinausgehenden Kosten und Leistungen hier einbezogen werden sollen.

Denkbar seien Kosten für Werbung, Dekoration und Marktanalysen, die jedoch meist und auch hier über eine gesonderte Werbegesellschaft abgedeckt seien.

So oder so "können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent".

Mit seinem Urteil wies der BGH daher die Klage der Vermieterin ab. Auch der Umstand, dass der Ladenbetreiber die über die Position "Center-Manager" abgerechneten Kosten mehrere Jahre nicht beanstandet hatte, ändere an der Unwirksamkeit dieser Nebenkosten-Klausel nichts.

Az.: XII ZR 205/09

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