Für immer Ärztehaus? Wenn möglich, dann ja!

KARLSRUHE. In einem Ärztehaus dürfen Räume nicht ohne Weiteres in Wohnungen umgewidmet werden. Die Eigentümergemeinschaft darf vereinbaren und dann auch darauf bestehen, dass "der professionelle Charakter einer solchen Anlage erhalten bleibt", urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in Karlsruhe.

Danach können Eigentümer aber eine Wohnnutzung verlangen, wenn die vereinbarte Nutzung wegen veränderter äußerer Umstände nicht mehr möglich ist.

Im konkreten Streit geht es um ein bereits 1989 gegründetes Ärztehaus nördlich von München. Die Eigentümer hatten damals vereinbart, dass die sieben Einheiten des Gebäudes der "beruflichen und gewerblichen Nutzung" dienen sollen, "insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis".

Lange Jahre waren Arztpraxen und eine Apotheke in dem Gebäude. Als 2013 in direkter Nachbarschaft ein großes und modernes Ärztehaus neu gebaut wurde, wurde es schwierig, Ärzte oder zumindest andere berufliche Nutzer als Mieter zu gewinnen. Auch die Apotheke musste schließen.

Zum Schluss nur noch drei Ärzte

Als einer von noch vier Ärzten seine Praxisräume kündigte, ließ der Eigentümer diese kurzerhand in Wohnungen umbauen. Andere Eigentümer waren damit nicht einverstanden. Mit ihrer Klage verlangten sie, die Nutzung zu Wohnzwecken zu unterlassen.

Der BGH betonte nun, dass die klagenden Eigentümer im Grundsatz einen solchen Unterlassungsanspruch haben. Schließlich sei die beruflich-gewerbliche Nutzung vereinbart worden. Daher müssten die Eigentümer zumindest solche Verwendungen unterlassen, die die berufliche Nutzung stören.

Davon sei bei Wohnungen aber typischerweise auszugehen. Denn dort entstünden Küchengerüche, Musik, Freizeit- und Kinderlärm. Auch würden von Wohn-Mietern gemeinschaftliche Flure und Treppenhaus üblich anders genutzt, etwa durch herumstehende Gegenstände.

"Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden", stellte der BGH klar.

In die Klagerolle gedrängt

Nach dem Karlsruher Urteil ist eine Wohnnutzung aber dennoch nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Das komme in Betracht, wenn eine gewerbliche Vermietung dauerhaft nicht mehr möglich ist. Ein dauerhafter Leerstand könne auch nicht im Interesse der anderen Eigentümer sein.

Dennoch wies der BGH die Klage im Ergebnis ab. Denn anstatt zunächst von den Miteigentümern die Umwidmung zu verlangen, habe der Eigentümer hier durch seinen Umbau vollendete Tatsachen geschaffen und die Anderen "in die Klagerolle gedrängt".

Klagen müsse aber gegebenenfalls der, der eine Abweichung von der vereinbarten Nutzung durchsetzen will.

Az.: 5 C 18/15 WEG