Ärzte Zeitung, 29.09.2008

Bei Immobilienfonds droht Gewerbesteuer

Oberstes Finanzgericht sieht Steuerpflicht, wenn für Anleger aus Mieteinnahmen kein Gewinn rausspringt

MÜNCHEN (hai). Anleger sollten vor der Zeichnung eines geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds prüfen, ob der Fonds allein aus Vermietung und Verpachtung einen Gewinn erzielen kann. Sonst sind die Renditechancen sehr gering.

Das legen zwei neue Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) nahe. Bislang werden die Gewinne geschlossener Fonds, die in Deutschland investieren, steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angesehen. Darum unterliegen die Fondseinnahmen nicht der Gewerbesteuer. Zudem dürfen die Fonds die Immobilien nach einer Haltedauer von wenigstens zehn Jahren verkaufen, ohne den Gewinn aus der Differenz zwischen An- und Verkaufspreis versteuern zu müssen.

Nach den neuen Urteilen des höchsten Finanzgerichts können geschlossene Fonds aber sehr wohl der Gewerbesteuerpflicht unterliegen. Dies gilt immer dann, wenn ein Fonds den Immobilienerwerb in so hohem Umfang mit Krediten finanziert, dass die Mieteinnahmen gerade ausreichen, um Zins und Tilgung der Darlehen zu decken und keinen Überschuss abwerfen. Bei derartigen Fonds wird der eigentliche Gewinn für die Anleger erst beim späteren Verkauf der Immobilie erzielt, wenn der Veräußerungserlös über dem Kaufpreis liegt.

Der BFH geht davon aus, dass der Fonds rein als Immobilienhändler tätig ist. Der Immobilienhandel ist nach Ansicht der Richter aber grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Zudem ist beim Immobilienhandel der Veräußerungsgewinn zu versteuern.

Urteile des Bundesfinanzhofs, Az.: IV R 49/04 und IV R 17/05

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