In alter Bausubstanz steckt Steuerersparnis

Egal, ob Neubau oder Mehrfamilienhaus aus dem Bestand - normalerweise können Vermieter nur zwei Prozent der zum Immobilienkauf aufgewendeten Anschaffungskosten pro Jahr abschreiben. "Bei Denkmalschutzimmobilien ist das anders", erläutert Florian Lanz, Geschäftsführer der auf den Weiterverkauf von Denkmalschutzimmobilien spezialisierten Deutsche Wohnimmobilien Anlagegesellschaft (Deuwa). "Werden die Objekte nach dem Kauf saniert, lassen sich die gesamten Modernisierungskosten binnen zwölf Jahren als Werbungskosten steuerlich geltend machen." Wegen dieser Steuervorteile sind Altbauwohnungen im Denkmalschutz momentan besonders gefragt, wie Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD), beobachtet.

In der Regel erkennen die Finanzämter an, dass bei einem Investment in eine unsanierte Denkmalschutzimmobilie bis zu 80 Prozent des finanziellen Gesamtaufwands für Kauf und Modernisierung auf den steuerbegünstigten Sanierungsanteil entfallen, sagt Lanz. Beim Erwerb einer Wohnung im Wert von 200 000 Euro kann der Käufer somit bis zu 160 000 Euro in nur zwölf Jahren abschreiben.

Dabei können in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Sanierungsaufwendungen abgesetzt werden. Im Rechenbeispiel entspricht dies 14 400 Euro pro Jahr. In den folgenden vier Jahren können jeweils sieben Prozent oder 11 200 Euro abgesetzt werden. "Auch Käufer, die das Objekt selbst nutzen, werden steuerliche Vergünstigungen gewährt", sagt Lanz. Sie können über zehn Jahre hinweg jeweils neun Prozent der Modernisierungskosten - insgesamt 90 Prozent - abschreiben.

Erst nach dem Kauf darf die Sanierung beginnen

Allerdings kommen Anleger nur dann in den Genuss der vollen Abschreibungsmöglichkeiten, wenn die Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des Kaufvertrags beginnen, betont der Experte. "Denn Aufwendungen für Arbeiten, die bereits vor dem Kauf in Angriff genommen wurden, werden von den Finanzämtern den reinen Anschaffungskosten für den Immobilienerwerb zugeschrieben." Diese können bei Gebäuden, die bis 1924 errichtet wurden, mit 2,5 Prozent pro Jahr über vier Jahrzehnte hinweg steuerlich geltend gemacht werden. Bei Gebäuden, die 1925 oder später fertig gestellt wurden, sind es wie bei herkömmlichen Bestandsimmobilien und Neubauten nur zwei Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von insgesamt 50 Jahren.

Einige Anbieter unsanierter Denkmalschutzobjekte werben mit Mietgarantien. Sie verpflichten sich darin, dem Erwerber für eine bestimmte Zahl von Jahren einen vorab festgelegten Mietpreis zu zahlen, falls er keinen Nutzer für die Wohnung findet. "Die Finanzämter sehen darin jedoch ein Steuerstundungsmodell und streichen die Sonderabschreibungen in Gänze", warnt der Münchner Anlegerschutzanwalt Peter Mattil.

Denn die im Rahmen der Mietgarantie möglicherweise anfallenden Zahlungen werden von den Bauträgern auf den eigentlichen Kaufpreis aufgeschlagen. Mattil: "Damit zahlen die Erwerber nicht nur vorab für etwaige spätere Einnahmen, auch die Investitionskosten und damit das theoretische Abschreibungspotenzial werden künstlich aufgebläht - was die Steuerbehörden energisch einschreiten lässt."

Um eine möglichst hohe Mietrendite zu erzielen, sollten Anleger Wohnungen zwischen 80 und 100 Quadratmeter erwerben, empfiehlt Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäftsführenden Direktoriums der auf Altbauten spezialisierten Entwicklungsgesellschaft Conwert Immobilien Invest. "Die Erfahrung zeigt, dass Mieter unabhängig von der Größe der Wohnung maximal 2000 Euro im Monat warm zahlen wollen."

Kleinere Wohnungen bringen mehr Rendite

Für Objekte mit 120 Quadratmetern Wohnfläche könnten Vermieter deshalb selbst in Toplagen maximal acht Euro Kaltmiete pro Quadratmeter erzielen. Kowar: "Bei den kleineren Wohnungen sind es hingegen zehn Euro und mehr pro Quadratmeter." Zwar werden größere Wohnungen meist mit einem leichten Preisabschlag pro Quadratmeter angeboten. Dieser reiche aber nicht aus, um langfristig den geringeren Mietertrag pro Quadratmeter zu kompensieren.