Ärzte Zeitung, 29.06.2011

Immobilien und Baufinanzierung
Folge 4: Die Absicherung auf der Zinsseite

Frühzeitige Zinsbindung spart bei der Finanzierung bares Geld

Noch sind die Zinsen niedrig, doch die Tendenz geht nach oben. Für Bau- und Anschlussfinanzierungen ist es daher günstig, sich die guten Bedingungen noch rechtzeitig zu sichern, zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen.

Frühzeitige Zinsbindung spart bei der Finanzierung bares Geld

FRANKFURT/MAIN (ger). Im vergangenen Herbst war der Tiefpunkt der Zinsen für Baufinanzierer erreicht. Seitdem hat die Europäische Zentralbank den Leitzins erhöht. Mit dieser Zinswende sind auch die Zinsen für Hypotheken-Darlehen gestiegen.

Steigende Zinsen sind bei gut laufender Konjunktur etwas ganz Normales, denn die Notenbanken versuchen so, ein Heißlaufen der Wirtschaft und eine steigende Inflation zu verhindern. Es liegt vor allem an der Schuldenkrise einiger Länder der Eurozone, dass die Zinsen in Deutschland trotz gut laufender Konjunktur bis jetzt noch nicht stärker gestiegen sind.

Zu erwarten ist allerdings, dass der Trend langsam steigender Zinsen vorerst anhalten wird. Die Marke von vier Prozent ist bei zehnjährigen Hypothekenkrediten teilweise schon überschritten, was aber immer noch weit unter dem langjährigen Mittel liegt.

So wurden etwa in den späten 1990er Jahren Hypothekenzinsen bei zehnjähriger Laufzeit zwischen 6,5 und 7,5 Prozent gezahlt.

Für Baufinanzierer und für Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, besteht bei dieser Entwicklung Handlungsbedarf. Denn sie können ihre Immobilie noch immer sehr günstig finanzieren. Niedrige Zinsen erlauben entweder eine höhere Tilgung, oder sie entlasten das monatliche Budget, sodass dem Kreditnehmer Spielräume für andere Vorhaben bleiben.

Das kann einiges ausmachen, wie ein Rechenbeispiel zeigt: Steigen die Zinsen um 1,5 Prozentpunkte, dann zahlen Kreditnehmer für ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro mit einem Prozent Anfangstilgung rund 250 Euro im Monat mehr.

Die Mehrkosten für die Zinsen insgesamt belaufen sich - ohne Sondertilgung - bis zur vollständigen Rückzahlung in diesem Fall auf rund 28.000 Euro. Für das Geld kann man sich im Zweifel schon einen Mittelklassewagen kaufen.

Wer plant, bald eine Immobilie zu erwerben, oder bestehende Darlehen hat, die in den kommenden Monaten auslaufen, für den könnte es sich lohnen, über ein Forward-Darlehen nachzudenken, um sich die niedrigen Zinsen für den Kredit im nächsten oder übernächsten Jahr schon jetzt zu sichern.

"Die Deutsche Bank ermöglicht die Zinsabsicherung bestehender Immobilienfinanzierungen sogar bereits 48 Monate vor Ende der Zinsbindung", erläutert Caroline Roos, Leiterin Heilberufeberatung der Deutschen Bank.

Forward-Darlehen schreiben das aktuelle Zinsniveau für mehrere Jahre im Voraus fest und sind damit ein attraktives Sicherungsinstrument gegen das Risiko steigender Zinsen.

Denn wenn die Zinsen generell steigen, lohnt es sich für Kreditnehmer, die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Die Kosten für diese Zinssicherung betragen ca. 0,01 bis 0,04 Prozent je Monat, der bis zur Auszahlung des Darlehens verstreicht. Sie richten sich auch nach der Zeitdauer bis zur Auszahlung (Forwardzeit).

"Besonders für Ärzte, die vielleicht mehrere Objekte finanziert haben, sind eine solche Absicherung und ein vorausschauendes Laufzeitmanagement sehr wichtig", betont Caroline Roos.

Wenn zum Beispiel die Zinsbindung mehrerer Darlehen gleichzeitig ausläuft, dann kann eine Zinserhöhung um einen Prozentpunkt richtig teuer werden. Je nach Höhe des Darlehens können sogar bis zu vierstellige Beträge als Mehrkosten anfallen - im Monat.

Baufinanzierer, die sehr auf Sicherheit bedacht sind, können sich die niedrigen Zinsen für bis zu 40 Jahre im Voraus sichern, zum Beispiel über die Kombination von Hypothekendarlehen mit einem Bausparvertrag und einem zinsgünstigen Bauspardarlehen im Anschluss an die Ansparphase.

Im Gegenzug sind dann aber auch die Habenzinsen im Bausparvertrag relativ niedrig, da die Zinssicherheit beim Darlehen im Vordergrund steht.

Die Serie ist entstanden in Kooperation mit der Deutschen Bank. Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung? Kontakt: www.deutsche-bank.de/baufinanzierung

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