Fondshäuser entdecken das Kreditgeschäft

NEU-ISENBURG. Emissionshäuser haben eine neue Nische am Markt der Beteiligungsmodelle aufgetan: Finanzierungsfonds sollen für ihre Anleger hohe Renditen mit Immobilienkrediten einfahren.

Profianleger wie Altersvorsorgeeinrichtungen, Stiftungen und Versicherungen stellen seit längerem Darlehen für Immobilieninvestoren.

Nach der jüngsten Studie des Analysehauses Swisslake Capital wurden allein in den ersten neuen Monaten des vergangenen Jahres neue Finanzierungsfonds mit einem Volumen von insgesamt 7,1 Milliarden Euro aufgelegt.

"Zahlreiche institutionelle Investoren steigen in das Geschäft mit Immobilienfinanzierungen ein", sagt Swisslake-Vorstandschef Bernhard Köhler.

Dies liegt an den neuen Regulierungsvorgaben der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. Diese Basel III genannten Auflagen zwingen Banken, Immobilienkredite mit mehr Eigenkapital als in der Vergangenheit zu hinterlegen. Zwar sind die Auflagen noch nicht in Kraft getreten.

Doch schon jetzt orientieren sich viele Institute an den Vorgaben. Deshalb reichen sie weniger Darlehen aus und verlangen deutlich höhere Zinsen. Für Immobilieninvestoren wird es damit schwerer und teurer, an Kredite zu gelangen. Diese Lücke wollen die Finanzierungsfonds schließen.

Finanzierung von Bürotürmen

Auch Initiatoren geschlossener Fonds haben erste Erfahrungen gesammelt - mit Beteiligungen für vermögende Privatanleger.

Das Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI) hat bereits 2009 mit dem Aktiv Select Deutschland einen ersten Finanzierungsfonds aufgelegt. 2012 folgte Hamburg Trust mit dem "Finest Selections 4 Special Situations", dessen Mindestbeteiligungssumme 100.000 US-Dollar betrug.

"Wir konzentrieren uns auf Finanzierungen von Bürotürmen in den Metropolen New York, San Francisco und der Hauptstadt Washington", sagt Hamburg Trust-Marketingleiter Gerd Johannsen.

Jetzt bietet FHHI mit dem Aktiv Select Deutschland II den ersten Finanzierungsfonds, der sich mit einer Mindestbeteiligung von 15.000 Euro an die üblichen Kunden geschlossener Fonds wendet.

Während der achtjährigen Laufzeit soll eine Eigenkapitalrendite von neun Prozent erwirtschaftet werden. 30 Millionen Euro sollen eingesammelt werden.

Investition in fortgeschrittene Projektentwicklungen

Beißen Anleger an, dürften weitere Initiatoren ähnliche Fonds auflegen, heißt es in der Branche. "Wir investieren nur in fortgeschrittene Projektentwicklungen", sagt FHHI-Geschäftsführerin Angelika Kunath.

"Für mindestens 40 Prozent der Flächen müssen Mietverträge vorliegen, bevor der Fonds einsteigt." Zudem werde das Kapital zur Reduzierung der Risiken über mehrere Bauvorhaben gestreut.

Projektentwickler errichten neue Gebäude oder erwerben bestehende Objekte, um sie umfassend zu sanieren. Das von den Fonds gestellte Geld wird dem Eigenkapital der Projektentwickler zugerechnet und hilft diesen so, an Bankdarlehen zu gelangen.

"Ohne die Hilfe der Finanzierungsfonds könnten wir deutlich weniger Bauvorhaben in Angriff nehmen und würden daher weniger verdienen", sagt Björn Dahler, Geschäftsführer des Projektentwicklers Dahler & Company.

"Deshalb sind wir auch bereit, überdurchschnittlich hohe Zinsen auf das von den Fonds gestellte Kapital zu zahlen."

Grundsätzlich droht der Totalausfall

Der Projektentwickler arbeitet bereits seit geraumer Zeit mit Finanzierungsfonds zusammen, darunter auch mit dem Vorgängerfonds des neuen FHHI-Beteiligungsmodells.

Der beteiligte sich unter anderem am Neubau des Triton-Büroturms in Frankfurt, am neuen Ibis-Hotel in Hamburg und an der Finanzierung des neuen Beschaffungsamtes des Bundesinnenministeriums in Bonn.

Bei den bisherigen Vorhaben erzielte der Fonds Vorsteuerrenditen von bis zu 23,9 Prozent. Anlegerschützer warnen jedoch davor, Risiken auszublenden.

"Bei Finanzierungen droht immer der Totalausfall", sagt Peter Mattil, Fachanwalt für Kapitalanlagerecht. "Sonst wären die Auflagen für die Banken ja nicht verschärft worden."