Ärzte Zeitung App, 07.08.2014

Immobilienkredit

Vorzeitige Tilgung als Kostenfalle

Wer einen Immobilienkredit vorzeitig tilgt, muss die Bank für die Vorfälligkeit entschädigen. Das ist in Deutschland deutlich teurer als anderswo. Bei Ärzten kommt die Komplikation hinzu, dass ihre Privat- und Praxiskredite oft schwer zu trennen sind.

Von Monika Peichl

Vorzeitige Tilgung als Kostenfalle

2013 mussten Kreditnehmer rund elf Prozent des abgelösten Restkapitals für die Vorfälligkeitsentschädigung berappen.

© fotomek / fotolia.com

NEU-ISENBURG. Laut Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) waren die Vorfälligkeitsentschädigungen noch nie so hoch wie jetzt, und häufig werde zu viel kassiert.

2007 und 2008 hätten diese Sonderzahlungen noch bei vier Prozent des abgelösten Restkapitals gelegen, 2012 und 2013 seien sie auf rund elf Prozent gestiegen. Untersucht hatte der vzbv etwa 3000 Fälle.

In deren Mehrheit wurde die Vorfälligkeitsentschädigung demnach auch deutlich zu hoch berechnet.

Der Verband fordert deshalb eine neue, gesetzlich standardisierte Berechnungsmethode samt einer Deckelung auf fünf Prozent. In keinem von insgesamt acht verglichenen europäischen Ländern würden so hohe Ausgleichsforderungen kassiert wie in Deutschland.

Vorsicht mit Internet-Berechnungen

Ralph Hans Brendel, zertifizierter Kreditsachverständiger bei der zinspruef GmbH, ist ebenfalls überzeugt, dass die meisten Vorfälligkeitsforderungen der Banken überhöht seien.

Es gebe viele verschiedene Fehlerquellen: zu geringe Risikokostenersparnis, zu geringe Verwaltungskostenersparnis, Vorfälligkeitsentschädigung, obwohl der Kredit noch gar nicht zurückgeführt ist, Reduzierung oder Entfall, da der zugrunde liegende Kreditvertrag bereits Fehler aufweist.

Von Berechnungen in Internetportalen oder auch bei Verbraucherzentralen hält er nicht viel, "weil wichtige Faktoren überhaupt nicht geprüft werden".

Ärzte kündigen nach seiner Erfahrung eher die variabel verzinsten Praxisdarlehen vorzeitig, speziell den Kontokorrentvertrag, und weniger die lang laufenden Immobilienkredite. Brendel rät, besonders vor einer etwaigen Umschuldung alle Kreditverläufe prüfen zu lassen. Dabei könne sich ein niedrigerer Darlehensbetrag ergeben.

Je nachdem, wann der Kreditvertrag geschlossen wurde, könne sich sogar ergeben, dass ein Widerrufsrecht besteht, und zwar dann, wenn es sich bei einem Kredit nicht um ein gewerbliches, sondern um ein Privatdarlehen handle. Entscheidend sei der Verwendungszweck, nicht die Bezeichnung.

Ein überwiegend privater Verwendungszweck bestehe zum Beispiel beim Kredit für ein Haus, von dem ein Teil für die Praxis genutzt wird, oder wenn der Ehepartner eine Praxisimmobilie erwerbe und an den anderen Ehepartner vermiete.

Weiteres Beispiel: Der Betrieb einer Photovoltaikanlage sei steuerrechtlich gewerblich, kreditrechtlich unterliege er jedoch in der Regel dem günstigeren Verbraucherkreditrecht.

Für Ärzte ist Wechsel oft schwierig

Für Ärzte könne es schwer sein, das Kreditinstitut zu wechseln, weil die finanzierende Bank häufig sowohl auf den Kreditsicherheiten der Praxis - Abtretung der KV-Honorare - als auch auf der Grundschuld der privaten Immobilie sitze.

Eine Teilablösung einzelner Darlehen sei schwierig, denn die abzulösende Bank gebe bestenfalls eine nachrangige Sicherheit ab und behalte die erstrangigen Sicherheiten, was aber die zweite Bank ablehne, oder diese fordere einen Risikozuschlag.

Dazu komme, dass oftmals variable Darlehen und Darlehen mit Zinsfestschreibung nebeneinander bestünden, erklärt Brendel. Bei Darlehen mit Zinsfestschreibung müsse die Bank einer Ablösung nicht zustimmen, außer wenn ein Objekt verkauft werde oder eine Kreditausweitung stattfinde.

Aus Brendels Sicht können Kreditnehmer durch eine Überprüfung sämtlicher Darlehensverläufe nur profitieren. Zertifizierte Kreditsachverständige arbeiten entweder mit Stundenhonoraren, mit Erfolgsbeteiligung oder mit Erfolgsbeteiligung mit festem Grundbetrag.

So beträgt die Erfolgsbeteiligung bei der zinspruef GmbH 25 Prozent, wovon ein Viertel bei Übergabe des Kreditgutachtens fällig wird, der Rest erst mit tatsächlichem Geldfluss, also Erstattung zu viel gezahlter Zinsen und sonstiger Kreditkosten. Bei potentiellen Fehlern oder Scheitern vor Gericht erhalte der Kunde jedoch alle gezahlten Beträge zurück.

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