Ärzte Zeitung, 30.10.2013

Praxismietvertrag

Diese Klauseln sind ein Muss

Ob nun Neu-Vertrag oder Vertragsverlängerung, Ärzte sollten den Mietvertrag für ihre Praxisräume sorgfältig prüfen. Und auf einige - für sie vorteilhafte - Klauseln pochen.

Von Frank Stebner

SALZGITTER. Das Verhältnis zu einem Vermieter kann noch so partnerschaftlich sein. Kommt es irgendwann doch einmal zum Streit - und meist sind der Grund dafür die Betriebskosten -, zeigt sich plötzlich, welche juristische Qualität der Mietvertrag für die Praxisräumlichkeiten für den Arzt hat.

Sind die Klauseln darin eher "mieterfreundlich", bedeutet das in jedem Fall ein geringeres finanzielles Risiko für den Arzt. Dabei helfen schon wenige kleine Formulierungen.

Die wichtigste Regel bei Praxismietverträgen lautet: Nichts dem Zufall überlassen. Denn ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, sind selten für den mietenden Arzt vorteilhafte Abänderungen möglich. Niemand sollte sich auf Versprechungen oder unbeweisbare mündliche Abreden verlassen.

Grundsätzlich handelt es sich bei Mietverträgen über Praxisräume um Gewerberaummiete. Im Gegensatz zur Wohnraummiete besteht eine größere Gestaltungsfreiheit. Aber: Der Mieterschutz der Wohnraummiete gilt eben nicht.

Für die baulichen Voraussetzungen mit eventuell erforderlichen behördlichen Genehmigungen sollte der Vermieter sorgen müssen. Vieles ergibt sich bereits aus dem Mietzweck als Pflicht für den Vermieter. Besser aber ist, wenn dem Vermieter die Verpflichtung vertraglich auferlegt wird.

Dabei sollte der Mietvertrag regeln, welche Umbauten auf welche Kosten der Mieter durchführen darf. Wichtig ist auch, genau festzuhalten, in welchem Zustand die Räume zurückgegeben werden müssen: Ist der alte Zustand wieder herzustellen, oder muss der Vermieter eine angemessene Zahlung für die Übernahme der werterhöhenden Umbauten (zum Beispiel Einbauschränke) zahlen?

Mietverträge für Praxisräume werden meist als befristete Verträge geschlossen. Ideal ist es für den Mieter, wenn einseitige Verlängerungsoptionen enthalten sind. Der Mieter kann dann beispielsweise nach Ablauf der ersten zehnjährigen Mietzeit weitere fünf Jahre verlängern.

Ist die Klausel eindeutig, hat der Vermieter kein Ablehnungsrecht. Der Vertrag kann jedoch jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Diese beträgt sechs Monate zum Quartalsende.

Nachmieterklausel hat Sinn

Grundsätzlich werden befristete Mietverträge zwar nach Zeitablauf beendet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Viele Verträge sehen jedoch eine Verlängerungsklausel vor, die automatisch greift, wenn keine der Vertragsparteien kündigt.

Wird eine Kündigung also nicht rechtzeitig ausgesprochen, verlängert sich der Mietvertrag. Damit haftet dann der Arzt für Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag.

Möchte der mietende Arzt vor Vertragsablauf die Praxisräume verlassen, wird oft ein Nachmieter gesucht. Ein verbreiteter Irrtum ist, dass der Vermieter einen geeigneten Nachmieter akzeptieren muss. Der Vermieter kann einen Nachmieter akzeptieren und sich auf einen Wechsel der Mietpartei einlassen, muss es aber nicht.

Ideal ist es deshalb, wenn eine die Interessen des Vermieters wahrende Nachmieterklausel in den Vertrag aufgenommen werden kann. Der Vermieter kann dann einen ihm vorgeschlagenen Nachmieter nur ablehnen, wenn er hierfür nachvollziehbare persönliche Gründe hat oder dessen Bonität mangelhaft ist.

Es empfiehlt sich weiterhin, eine Klausel zu vereinbaren, mit der die Frage der Rechtsnachfolge geregelt wird. Hierbei sind nicht nur der Fall des Praxisverkaufes und die Frage, ob der Erwerber den bestehenden Mietvertrag übernehmen kann beziehungsweise muss, gemeint. Es sollten auch Regelungen für den Fall getroffen werden, dass aus der Einzelpraxis zum Beispiel eine Gemeinschaftspraxis wird.

Häufigster Streitpunkt sind wie eingangs gesagt aber die Neben- oder Betriebskosten. Gerade bei Gewerbemietverhältnissen herrscht diesbezüglich große Gestaltungsfreiheit. Es ist daher unverzichtbar, dass die vom Mieter zu tragenden Kosten und der Umlageschlüssel einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden. Hier gilt: Je genauer, desto besser!

Zur Person: Dr. Frank A. Stebner ist Fachanwalt für Medizinrecht in Salzgitter, www.drstebner.de

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