Ärzte Zeitung, 16.01.2009

Pflegeheime geraten in den Strudel der Finanzkrise

Mehr Betten als Pflegebedürftige / Notverkäufe möglich

KÖLN (hai). Die Spekulationsblase am deutschen Pflegeheimmarkt ist geplatzt. "Durch die Finanzkrise sind die Immobilienpreise um bis zu zweieinhalb Jahresmieten gefallen", sagt Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender der auf Sozialimmobilien spezialisierten Beratungsgesellschaft Terranus.

Einige Investoren, die in den vergangenen Jahren Pflegeheime zu deutlich überhöhten Preisen erworben hatten, seien in Schwierigkeiten, sagt der Aufsichtsratschef der Kölner Gesellschaft. Spitzt sich die Krise weiter zu, könnte es zu Notverkäufen kommen. "Das würde die Preise weiter unter Druck bringen", sagt Brinkmann.

Deutsche Initiatoren geschlossener Fonds und ausländische Private Equity Gesellschaften hatten während des vergangenen Investmentbooms in großem Stil in Pflegeheime investiert und damit auch einen Bauboom ausgelöst. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stieg die Zahl der Pflegeimmobilien von Anfang 2006 bis Ende 2007 um 605 Einrichtungen oder 5,8 Prozent auf 11 029 Heime mit insgesamt 777 015 vollstationären Pflegeplätzen. Bei einem durchschnittlichen Neubaupreis von acht Millionen Euro entspricht dies einem Gesamtinvestitionsvolumen von 4,84 Milliarden Euro. Hingegen nahm die Zahl der dauerhaft Pflegebedürftigen im selben Zeitraum nur um 4,3 Prozent auf 686 082 Patienten zu. Damit überstieg Ende 2007 das Bettenangebot den Bedarf um 13,25 Prozent.

Gleichzeitig trieben die Investoren auch die Preise für Bestandsobjekte durch ihre Nachfrage in die Höhe. "Wurden die Objekte Anfang 2006 im Schnitt noch zum 12,5-fachen des Jahresmietertrags gehandelt, zahlten Käufer im Herbst 2007 bis zu 15 Jahresmieten", sagt Brinkmann. Inzwischen seien die Preise wieder auf das 12,5-fache der Jahresmiete - und damit auf das Ursprungsniveau - heruntergekommen.

Zahlreiche Pflegeheiminvestments waren während des Booms mit kurzfristigen Krediten finanziert worden. "Diese Investoren haben nun erhebliche Probleme bei der Anschlussfinanzierung", sagt der Terranus-Experte. Banken würden wegen der Finanzkrise nicht nur deutlich höhere Zinsen verlangen, sondern auch eine größere Eigenkapitalbeteiligung fordern. "Viele Erwerber der vergangenen Jahre können jedoch nicht mehr eigene Mittel bereitstellen", weiß der Aufsichtsratschef.

Die Entwicklung beunruhige zahlreiche Pflegeheimbewohner und ihre Angehörigen. "Nach dem derzeitigen Stand muss jedoch niemand um seinen Heimplatz fürchten, da die Sozialimmobilien in der Regel an Betreibergesellschaften vermietet sind", sagt Brinkmann. In der Vergangenheit konnten diese Betreibergesellschaften die Heime auch dann weiter bewirtschaften, wenn ein Besitzer insolvent gegangen war. Daran werde sich auch in der gegenwärtigen Krise nichts ändern, meint Brinkmann. "Banken werden nicht auf eine Zwangsräumung drängen, weil Pflegeimmobilien kaum anderweitig nutzbar sind." Nur wenn die Betreibergesellschaft die Heime weiter bewirtschafteten, seien auch die Mietzahlungen gesichert.

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