Finanzkrise bringt Eigenheimpreise unter Druck

Vor Beginn der Krise, im Mai vergangenen Jahres, betrug danach der Durchschnittspreis bestehender Eigenheime 202 500 Euro. Im August dieses Jahres zahlten Käufer im Schnitt nur noch 187 000 Euro. Die Hypoport-Daten gelten als aussagekräftig, da über die Transaktionsplattform der Berliner Gesellschaft rund zehn Prozent aller Wohnimmobiliendarlehen in Deutschland abgewickelt werden.

Die Zahlen zeigen, dass die Eigenheimpreise in Deutschland in den vergangenen 16 Monaten in deutlich geringerem Umfang gefallen sind als in den USA, Großbritannien und Spanien. Dort haben Einfamilienhäuser im selben Zeitraum teilweise mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. "Diese Gefahr besteht in Deutschland auch künftig nicht", sagt Andreas Schulten, Geschäftsführer der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. "Im Gegensatz zu diesen Ländern hat es hierzulande keine Spekulationsblase gegeben, die nun platzen und extreme Wertverluste auslösen könnte."

Die eigentliche Ursache für den Preisrückgang am deutschen Markt sei die Furcht vor einem Konjunkturabschwung, sagt Schulten. "Interessenten halten sich mit Käufen zurück, weil sie den Verlust ihres Arbeitsplatzes fürchten." Die Nachfrage sei so stark zurückgegangen, dass Verkäufer derzeit Preisabschläge hinnehmen müssten. Nach den jüngsten Zahlen der Bundesbank ist das Gesamtvolumen aller ausgegebenen Hypothekenkredite in Deutschland von 94,4 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2007 auf 87,5 Milliarden Euro in der ersten Jahreshälfte 2008 geschrumpft. Schulten: "Wer nicht verkaufen muss, sollte seine Immobilie derzeit nicht an den Markt bringen."

Erschwerend kommt hinzu, dass die Zinssätze zuletzt gestiegen sind. Mitte September betrug der Effektivzins bei Top-Angeboten mit zehnjähriger Zinsbindung über maximal 60 Prozent des Immobilienwerts noch 4,625 Prozent. Aktuell betragen die Bestsätze bei diesen Darlehen 4,78 Prozent.

Bei Eigentumswohnungen gingen die Preise seit Frühsommer vergangenen Jahres nach dem Hypoport-Index hingegen nur um 2,7 Prozent auf durchschnittlich 138 130 Euro zurück. Angesichts der Inflationsrate von mehr als drei Prozent haben aber auch die Wohnungseigentümer real Wertverluste erlitten. "Immobilien bieten keinen Inflationsschutz", sagt Markus Demary, Ökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW).

Dass die Preise für Eigentumswohnungen deutlich geringer gefallen sind als die von Eigenheimen, liege am starken Trend zum Wohnen in der Stadt, sagt Günter Vornholz, Immobilienanalyst der Deutsche Hypo. "Immer mehr Menschen ziehen aus den ländlichen Räumen in die Ballungszentren." Eigenheime auf dem Land hätten deshalb stärker als Eigentumswohnungen an Wert verloren. Der Trend könnte künftig durch die hohen Kraftstoffpreise noch verstärkt werden, meint Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. "Der Traum vom eigenen Heim auf dem Land hat angesichts der hohen Kraftstoffpreise viel von seinem Glanz verloren."

Hypothekendarlehen sind vor Bankpleiten geschützt

Die in letzter Minute vor der Insolvenz bewahrte Hypo Real Estate ist zwar ausschließlich in der Gewerbeimmobilienfinanzierung tätig. Dennoch fragen sich private Grundeigentümer, was mit ihrem Hypothekendarlehen passiert, sollte ihre Bank Pleite gehen. Experten geben Entwarnung: "Am Kreditvertrag ändert sich grundsätzlich nichts, selbst wenn die Bank von einem anderen Institut übernommen wird", sagt Immobilienexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. "Zahlen die Kunden pünktlich ihre Raten, sind sie während der Zinsbindung sicher."

Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer müssten auch keine Kreditklemme fürchten, beruhigt Robert Haselsteiner, Vorstand des Finanzierungsvermittlers Interhyp.

"Trotz der Kapitalmarktturbulenzen bieten Banken weiterhin private Baufinanzierungen an." Denn deutsche Banken würden ihre Hypothekendarlehen aus den Einlageguthaben und über Pfandbriefe refinanzieren. (hai)