Mietwohnungen versprechen weiterhin attraktive Renditen

NEU-ISENBURG. Ein Richterspruch macht Investments in deutsche Wohnimmobilien jetzt noch attraktiver. Die Mietpreisbremse, verstößt nach Ansicht der Richter am Landgericht Berlin gegen das Grundgesetz. Eine Eigentümerin dürfe deshalb die Miete in ihrer Wohnung um mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben.

Die Bundesregierung hatte 2015 mit dem sogenannten Mietpreisbrems-Gesetz verfügt, dass Vermieter die Miete alle drei Jahre maximal um zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben dürfen und damit in die Eigentumsrechte der Immobilienbesitzer eingegriffen. Aufheben kann das Gesetz ein Landgericht allerdings nicht. Dies ist nur dem Bundesverfassungsgericht möglich, falls es sich der Rechtsfrage annimmt. "Auch wenn das Berliner Urteil keine konkreten Auswirkungen auf das Gesetz hat, kommt ihm eine bundesweite Signalwirkung zu", sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

Mietpreisbremse am Ende?

"Die verfassungsrechtlichen Bedenken sind ernst zu nehmen", sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der deutschen Wohnungswirtschaft GdW. Mit dem Urteil sei es wahrscheinlicher geworden, dass die neue Bundesregierung die von Anfang an umstrittene Deckelungen der Mieten abschaffen werde.

Die Aussicht auf höhere Mieterträge dürfte dann noch mehr Kapitalanleger in den Wohnungsmarkt locken, meinen Experten. Seit die Europäische Zentralbank nach Ausbruch der Finanzkrise die Leitzinsen auf Null Prozent gesenkt hat, um die Realwirtschaft anzukurbeln, erwerben immer mehr Bundesbürger Eigentumswohnungen oder gar ganze Mehrfamilienhäuser, um diese zu vermieten. "Die extrem niedrigen Zinsen lassen Anleger bewusst auf Immobilien setzen", so Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsleitung bei der Immobilienberatungsgesellschaft Engel & Völkers.

Zwar sind mit der Nachfrage in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise stärker gestiegen als die Mieten. Dennoch sei das Interesse "privater Investoren weiterhin sehr hoch", versichert Hetzer. In der ersten Hälfte dieses Jahres hatte das Maklerunternehmen in Berlin Wohnhäuser im Wert von 850 Millionen Euro vermittelt. "Damit war das Transaktionsvolumen mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum".

Auch in anderen Städten ist die Nachfrage ungebrochen. Die Hamburger Beratungsgesellschaft Grossmann & Berger verzeichnete dieses Jahr einen Anstieg der Kaufpreise bei Wohnhäusern in Spitzenlagen auf das 34fache der Jahresmiete. "2016 zahlten Käufer für Topobjekte noch maximal das 30fache der Jahresmiete", sagt Grossmann & Berger-Geschäftsführer Axel Steinbrinker.

Spiegelbildlich zum Preisanstieg sind jedoch die aus den Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Renditen geschrumpft. "Bei einem Kaufpreis vom 34fachen der Jahresmiete verbleibt eine Bruttorendite vor Steuern und Instandhaltungskosten von rund 2,9 Prozent", rechnet Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, vor.

Mittlere Lagen nicht vergessen

Deutlich höhere Erträge werfen hingegen vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in großstädtischen Randlagen sowie in mittelgroßen Städten ab. "Hier lassen sich noch Bruttorenditen von fünf und mehr Prozent erzielen", weiß Andreas Schulten, Vorstand der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa. Beste Vermietungschancen bestünden nicht nur in Metropolen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt/Main, München und Stuttgart, wo die Einwohnerzahlen seit Jahren wachsen. "Auch zahlreiche Mittelstädte wie Augsburg, Braunschweig, Erfurt, Hannover oder Jena verzeichnen Bevölkerungswachstum", so Immobilienökonom Vornholz.