Neues Mietrecht
Mehr Spielraum für Vermieter
Das neue Mietrecht seit dem 1. Mai regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter neu. Die energetische Sanierung kann jetzt erheblich leichter durchgesetzt werden - und Mietnomaden geht es schneller an den Kragen.
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Hot Spot Hausfassade: Die Möglichkeiten von Mietern, bei energetischer Sanierung die Miete zu mindern, sind eingeschränkt worden.
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Bei energetischer Modernisierung darf die Miete nicht gemindert werden - wer die Kaution nicht rechtzeitig zahlt, muss wieder ausziehen - besserer Schutz gegen Mietnomaden: nachfolgend die wichtigsten Regelungen des neuen Mietrechts.
Energetische Modernisierung: Saniert oder modernisiert der Vermieter eine Wohnung, können die Mieter für die Dauer der Arbeiten regelmäßig die Miete mindern. Daran ändert sich auch künftig nichts, sofern "modernisiert" wird, etwa wenn der Vermieter ein Bad renoviert.
Anders bei "energetischen" Verbesserungen. Hier gilt nach neuem Recht, dass in den ersten drei Monaten der Arbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen ist.
Konkret handelt es sich um Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen, etwa die Dämmung der Fassade oder die Installation von Solartechnik zur Warmwasserbereitung.
Erst ab dem vierten Monat der Arbeiten können Mieter eine Mietminderung geltend machen. Wichtig: Auch Maßnahmen, die lediglich dazu beitragen, dass Energie "effizienter genutzt" wird, gelten als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus.
Wenn also der Vermieter etwa eine unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter die daraus resultierende höhere Miete berappen.
Wie bisher schon, können auch weiterhin Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich bis zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden.
Gleiches gilt für energetische Modernisierungen. Inwieweit aufgrund solcher Maßnahmen tatsächlich Energie - und damit auch Kosten - eingespart werden, spielt für die Mieterhöhung keine Rolle.
Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzö-gern, wenn der Mieter vorbrachte, dass die Umlage von Modernisie-rungskosten eine für ihn "unzumutbare wirtschaftliche Härte" sei.
Diese Härtefallprüfung wird durch das neue Recht in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen beginnen kann.
Beruft sich also ein Mieter innerhalb eines Monats darauf, dass er eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften könne, so darf der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen, wenn der Einwand des Mieter berechtigt ist.
Bessere Karten gegen Mietnomaden: Vermieter können künftig gegen Mietnomaden wirkungsvoller vorgehen. Beantragte Wohnungsräumungen sind von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten.
Die Vollstreckung von Räumungsurteilen wird durch die sogenannte "Berliner Räumung" erleichtert. Sie ist in das Gesetz aufgenommen worden.
Der Gerichtsvollzieher kann demnach die Wohnung räumen, ohne dass die Möbel des säumigen Mieters zugleich beseitigt und eingelagert werden müssen.
Absenkung der Kappungsgrenze: Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen - aber nur bis zur Höhe der "ortsüblichen Vergleichsmiete".
Das neue Recht räumt den Landesre-gierungen ein, für Gebiete, in denen die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist", eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen.
Kaution ist pünktlich zu zahlen: Vermieter können in Zukunft das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter sich für die Zahlung der Kaution in Raten entschieden hat, dann jedoch mit zwei Beträgen in Verzug gerät.
