Schneller von den Schulden runter

NEU-ISENBURG. Es scheint paradox: Die Zinsen für Hypothekenkredite sind durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) auf Rekordtiefstständen - und gleichzeitig müssen Immobilienkäufer jetzt deutlich länger auf Finanzierungszusagen warten als zu Jahresbeginn.

Der Grund dafür ist die vor einigen Wochen in Kraft getretene neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie, weiß Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH-Finanzberatung. "Sie sorgt für viel Unsicherheit unter Banken und Vermittlern."

Das neue Gesetz schreibt vor, dass die Kreditgeber die Darlehensnehmer nun stärker auf Risiken in der Finanzierung hinweisen und genauer prüfen müssen, ob Interessenten in der Lage sind, den Eigenheimerwerb dauerhaft mit ihrem Einkommen zu stemmen.

Die Folge ist ein Wust an Papieren, die Kunden bei einer Kreditanfrage ausfüllen und die Kreditexperten der Banken anschließend analysieren müssen. Bis zu 109 Seiten umfassten die Vertragsbündel, sagt Herbst.

Und weiter: "Bis die Anbieter von Baufinanzierungen mit den gesetzlichen Vorgaben zurechtkommen und die Bearbeitungszeiten sich annähern, werden sich Darlehensnehmer in Geduld üben müssen."

Option besonders für Ärzte

Auf der Strecke bleibt bei den aktiv von Banken offerierten Angeboten eine Finanzierungsmöglichkeit, die gerade für Ärzte und andere Selbstständige mit überdurchschnittlich hohem, mitunter aber auch stärker schwankendem Einkommen sehr interessant ist: der variable Kredit. Kunden, die ihn nutzen wollen, müssen danach fragen.

"Im Gegensatz zu klassischen Annuitätendarlehen sind bei einer variablen Finanzierung die Zinsen nicht für zehn oder 15 Jahre festgeschrieben", erläutert Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg.

Sebastian: "Stattdessen orientieren sich bei diesen Krediten die Zinssätze am Drei-Monats-Euribor." Das ist der Referenzzinssatz, zu dem sich Banken untereinander für einen kurzen Zeitraum Geld leihen.

Da die EZB nicht nur den Leitzins in der Eurozone auf Null gesenkt hat, sondern auch einen Strafzins von minus 0,4 Prozent auf Bankeinlagen verhängt hat, sind Geldinstitute derzeit nicht daran interessiert, Kapital von anderen Banken zu bekommen.

Der Euribor notiert deshalb bei minus 0,261 Prozent. "Für ihre Marge schlagen Banken bei variablen Hypothekendarlehen zwar rund ein Prozent auf den Euriborsatz auf", sagt Sebastian.

Damit sind die Zinsen variabler Kredite mit 0,74 bis 0,8 Prozent aber dennoch deutlich günstiger als bei Annuitätendarlehen. Die Topkonditionen für zehnjährige Festzinskredite betragen nach FMH-Berechnungen derzeit 1,3 Prozent, bei 15-jährigen Festzins-Darlehen sind es mindestens 1,66 Prozent.

Kräftiges Entschulden ist möglich bei gutlaufender Praxis

Der eigentliche Vorteil der variablen Kredite sind jedoch nicht die geringeren Zinskosten. Jeweils nach Ablauf von drei Monaten werden bei einer variablen Finanzierung die Zinskonditionen an den neuen Euribor-Satz angepasst, damit wird auch ein neuer Vertrag geschlossen.

"Deshalb können Kunden alle drei Monate in unbegrenzter Höhe Tilgungen leisten", erläutert Sebastian. Ärzte haben damit die Möglichkeit, überdurchschnittlich hohe Einnahmen aus dem vergangenen Quartal zu nutzen, um ihre Immobilien kräftig zu entschulden.

"Bei Festzinsdarlehen ist dies allenfalls begrenzt möglich, falls der Vertrag einmal im Jahr eine Sondertilgung von ein paar Tausend Euro vorsieht", sagt der Finanzierungsexperte.

Wegen der Kreditrichtlinie bieten Banken variable Finanzierungen aber eben nur noch auf Kundennachfrage an. Das Produkt gilt nach den neuen Bestimmungen als sehr riskant, da sich die Entwicklung des Euribor-Satzes nicht prognostizieren lässt.

Sollte der Referenzzinssatz von einem Quartal zum anderen stark steigen, sei dies aber kein Problem, sagt Sebastian. "Die Kreditnehmer können dann einfach in ein Annuitätendarlehen wechseln."