Steueränderung macht EU-Immobilienfonds für Geldanleger wieder attraktiver

Anleger sollten Investitionen in geschlossene EU-Immobilienfonds ins nächste Jahr verschieben. Dann werden die Beteiligungsmodelle durch eine Änderung im Steuerrecht deutlich attraktiver.

Von Richard Haimann Veröffentlicht:
Weniger Geld ans Finanzamt zahlen müssen bald Anleger in EU-Immobilienfonds.

Weniger Geld ans Finanzamt zahlen müssen bald Anleger in EU-Immobilienfonds.

© Foto: Jörg Vollmerwww.fotolia.com

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat eine umstrittene Besteuerungspraxis der Bundesregierung beendet.

Der Hintergrund: Bei geschlossenen Auslandsimmobilienfonds mussten Anleger bisher die Gewinne aus Mieterträgen und Verkaufserlösen nur in jenem Land versteuern, in dem sich die Immobilie befindet. Das schreiben die internationalen Doppelbesteuerungsabkommen vor.

Dadurch wird verhindert, dass Investoren sowohl im Ausland als auch im Heimatland vom Fiskus zur Kasse gebeten werden. Weil die Steuerfreibeträge in den meisten anderen Ländern höher und die Steuerquote geringer ist als in Deutschland, fuhren Anleger steuerlich mit geschlossenen Auslandsimmobilienfonds deutlich besser als mit Beteiligungsmodellen, die in den deutschen Immobilienmarkt investierten.

Ausländische Erträge erhöhen den Steuersatz

Allerdings müssen nach dem deutschen Steuerrecht Anleger bislang ihre Erträge aus Auslandsimmobilienfonds bei der Ermittlung ihres persönlichen Steuersatzes berücksichtigen. Die ausländischen Erträge werden dabei zu den inländischen Einkünften hinzuaddiert. Das führt dazu, dass die Fondsanteilseigner auf ihre im Inland bezogenen Gehälter oder Erträge aus selbstständiger Tätigkeit einen höheren Steuersatz zahlen müssen. Diese Regelung - im Steuerrechtsjargon Progressionsvorbehalt genannt - widerspricht nach einem EuGH-Urteil vom 18. Mai dieses Jahres jedoch europäischem Recht.

Progressionsvorbehalt gilt ab 2009 nicht mehr

Die Bundesregierung hat auf den Richterspruch reagiert. Mit dem am 1. Januar 2009 in Kraft tretenden Jahressteuergesetz 2009 wird der Progressionsvorbehalt für Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds, die in andere EU-Staaten investieren, aufgehoben. "Damit haben Gewinne aus diesen geschlossenen Fonds zukünftig in Deutschland keine steuerlichen Auswirkungen mehr für Anleger", sagt Michael Kohl, Steuerberater bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young. "Übersteigen die Erträge aus den EU-Immobilienfonds nicht die Freibeträge des jeweiligen Staates, sind die Gewinne für die Anleger insgesamt steuerfrei", so Kohl.

Durch die Steuerrechtsänderung werden EU-Immobilienfonds vor allem für Selbstständige und Freiberufler deutlich attraktiver. In den vergangenen Boomjahren an den Immobilienmärkten hatten geschlossene EU-Fonds Objekte teilweise nach nur wenigen Jahren mit Gewinnen von 50 und mehr Prozent veräußern können. "Viele Selbstständige, die ihre zu versteuernden Erträge durch hohe Aufwendungen gering halten konnten, waren durch diese unerwarteten Fondsgewinne über die Progression in sehr viel höhere Steuersätze katapultiert worden", sagt eine Bankberaterin. Die unerwartete Steuerlast habe in einigen Fällen sogar einen Großteil der Fondsgewinne aufgezehrt.

Regelung gilt nicht für Fonds außerhalb der EU

Von der Steuerrechtsänderung profitieren jedoch jene Anleger nicht, die Auslandsimmobilienfonds zeichnen, die außerhalb der EU investieren. "Bei jenen Beteiligungsmodellen, die in nordamerikanische oder asiatische Immobilien investieren, werden bei der Ermittlung des persönlichen Steuersatzes die Fondserträge weiterhin dem inländischen Einkommen hinzuaddiert", sagt ein Sprecher des Bundesfinanzministeriums.

Geldlexikon: Progressionsvorbehalt

Lohnersatzleistungen sowie ausländische Einkünfte, die von der inländischen Besteuerung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens freigestellt sind, unterliegen dem Progressionsvorbehalt. Das heißt: Diese Einkünfte werden zwar nicht versteuert, aber zu dem zu versteuernden Einkommen hinzuaddiert. Damit erhöht sich automatisch der persönliche Steuersatz sowie die Steuerzahlung. Faktisch bedeutet dies, dass an sich steuerfreie Zusatzeinkünfte doch nicht zur Gänze steuerfrei sind. Der Progressionsvorbehalt ist in Paragraf 32b Einkommensteuergesetz geregelt. Ihm unterliegen beispielsweise auch das Eltern- oder Mutterschaftsgeld.

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