Ärzte Zeitung, 17.06.2016

Baumängel: BGH stützt Erstkäufer

Auch wenn frühere Käufer bereits das gesamte Haus abgenommen haben: Erstkäufer dürfen eine Rüge anbringen, urteilte der BGH.

KARLSRUHE. Erstkäufer einer Eigentumswohnung können Baumängel auch noch dann rügen, wenn frühere Käufer bereits das gesamte Haus abgenommen haben. Auch bezüglich der Verjährung ist eine vertragliche Bindung an diese Abnahme unwirksam, wie jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied.

Im konkreten Fall geht es um einen 2002 errichteten Neubau mit 23 Eigentumswohnungen in Schleswig-Holstein. Laut Kaufvertrag sollte die erste Eigentümerversammlung der Käufer ein vom Bauträger bereits vorbestimmtes Ingenieurbüro mit der Bauabnahme beauftragen. Entsprechend nahm das Ingenieurbüro das Haus dann am 25. November 2002 ab.

Einige Wohnungen wurden allerdings erst später verkauft, eine davon erst am 14. Mai 2003. Im Kaufvertrag hieß es, die Abnahme sei bereits erfolgt. Für die Verjährung von Mängelansprüchen sei auch hier das Datum der gemeinschaftlichen Bauabnahme am 25. November 2002 maßgeblich.

Für Mängelrügen beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre. Erst gut fünf Jahre nach der gemeinschaftlichen Abnahme stellten hier allerdings die Eigentümer erhebliche Mängel im Gemeinschaftseigentum fest. Dennoch rügte die Eigentümergemeinschaft die Mängel mit dem Hinweis, für den Nachzügler sei die Frist noch nicht abgelaufen.

Dies hat der BGH nun bestätigt. Auch bei Bauträger-Häusern habe jeder einzelne Käufer "einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung". Daher müsse auch jeder einzelne Käufer nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen.

Die Abnahme durch das Ingenieurbüro entfalte daher "keine Abnahmewirkung zulasten der Nachzügler-Erwerber", betonten die Karlsruher Richter. Die gegenteilige Formularklausel im Kaufvertrag benachteilige die Nachzügler unzulässig und sei daher unwirksam. Auch der Beschluss der ersten Eigentümerversammlung sei für die Nachzügler nicht bindend, weil sie an dieser Versammlung noch nicht teilgenommen haben.

Konsequenz ist allerdings nicht ein quasi dauerhaftes Rügerecht, weil die Nachzügler ihr Eigentum gar nicht abgenommen haben. Die Abnahme sei "konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Bestellers" geschehen, heißt es in dem Karlsruher Urteil. Maßgeblich ist danach in der Regel das Datum des Einzugs.

In dem konkreten Fall war danach die Rügefrist für den letzten der Nachzügler noch nicht abgelaufen. (mwo)

Bundesgerichtshof

Az.: VII ZR 171/15

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