Vermieter sollten Abschlagszahlungen anheben

Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine hat die Preise von Gas und Heizöl massiv in die Höhe getrieben. Medizinstudierende und auch Ärztinnen und Ärzte, die zur Miete wohnen, müssen sich deshalb auf hohe Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung im kommenden Jahr einstellen.

Betroffen sind zugleich Mediziner, die Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte erworben haben. Denn sie haften gegenüber den Energieversorgern, falls ihre Mieter die Nachzahlungen nicht stemmen können. „Sie sollten deshalb jetzt die Betriebskostenvorauszahlung anheben“, rät Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund.

Wie hoch die Nachzahlungen voraussichtlich ausfallen werden, hat der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, dessen 3000 Mitgliedern rund sechs Millionen Wohnungen gehören, in denen mehr als 13 Millionen Menschen leben, analysiert.

„Für das Gesamtjahr ist bei Ein-Personenhaushalten mit einer Mehrbelastung in der Spanne zwischen 985 und 2749 Euro gegenüber 2021 zu rechnen“, so GdW-Präsident Axel Gedaschko. Bei drei Bewohnern dürften sich die Nachzahlungen zwischen 1657 und 4624 Euro bewegen, bei einem Vier-Personen-Haushalt seien es 1818 bis 5074 Euro.

Für die breite Prognose-Spanne gibt es mehrere Gründe. So ist der Preis von Gas deutlich stärker gestiegen als der von Heizöl. Zudem ist in einem zugigen Altbau der Heizenergiebedarf höher als in einem Gebäude neueren Datums. Schließlich wird mehr geheizt, wenn ein Elternteil mit kleinen Kindern den ganzen Tag in der Wohnung ist, als wenn ein alleinwohnender Single tagsüber auf der Arbeitsstelle ist.

Es drohen Insolvenzen bei ausbleibenden Nachzahlungen

Wohnungsunternehmen haben bereits die Abschlagszahlungen angehoben – aus eigenem Interesse: Die Wohnungseigentümer müssen die im kommenden Jahr anstehenden Nachzahlungen für Gas, Fernwärme und Öl an die Energieversorger leisten – und sich anschließend das Geld von den Mietern holen.

Hingegen hätten die meisten privaten Vermieter bislang die Vorauszahlungen nicht angehoben. „Viele von ihnen sind verunsichert, ob und wie stark sie die Abschlagszahlungen erhöhen können“, sagt Haus & Grund-Chefjustiziarin Storm. „Dabei sind manche in der Existenz bedroht, sollten ihre Mieter die Nachzahlungen nicht leisten können.“

Dazu zählen auch selbstständige Ärztinnen und Ärzte, zum Beispiel, wenn sie noch einen Kredit für ihre Praxis stemmen müssen und Eigentumswohnungen ohne Eigenkapital mit einer 100-Prozent-Finanzierung erworben haben. Für sie könnte es schwierig werden, ein weiteres Darlehen zu erhalten. Storm: „Sie könnten dann versuchen, mit dem Versorger über Ratenzahlungen zu verhandeln.“

Gelingt dies nicht, wäre die Alternative, die Immobilie zu einem Preis zu verkaufen, der ihre Verbindlichkeiten gegenüber der Bank und dem Energielieferanten deckt. Um solche Notlagen zu verhindern, sollten auch private Vermieter „jetzt die Betriebskostenvorauszahlungen anheben, um einen finanziellen Puffer zu bilden“, sagt die Justiziarin.

Paragraf 560, Absatz 4, des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regele, wie Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden können. Danach ist eine Anhebung einmal pro Kalenderjahr möglich, wenn eine Kostensteigerung absehbar ist.

Erhöhung muss sich auf konkrete Prognose beziehen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zudem im Jahr 2011 in zwei Urteilen entschieden, dass eine Erhöhung der Nebenkosten nicht an die jährliche Betriebskostenabrechnung angebunden sein muss, sondern jederzeit im Jahresverlauf erfolgen könne (Az.: VIII ZR 294/10 und VIII ZR 271/10).

„Eine Erhöhung muss aber gut begründet sein und sich auf eine konkrete Prognose beziehen.“ Dies könne etwa eine schriftliche Ankündigung des Energieversorgers über eine bevorstehende Kostensteigerung sein. Zwar müssten Vermieter bei der Anhebung der Vorauszahlung keine Begründung vorlegen. „Die Mieter können aber eine Belegeinsicht verlangen“, betont Rechtsanwalt Stefan Bentrop, Justiziar des Deutschen Mieterbunds.

Die Vorauszahlung könne nicht rückwirkend für das Gesamtjahr angehoben werden, sondern nur anteilig für die noch verbleibenden Monate, ergänzt Inka-Marie Storm. „Wenn eine Gesamtnachzahlung von 1200 Euro, mithin 100 Euro pro Monat, zu erwarten ist, kann die monatliche Vorauszahlung für Oktober, November und Dezember jeweils nur um 100 Euro heraufgesetzt werden.“

Im Gespräch mit dem Mieter könne diesem jedoch auch eine höhere Vorauszahlung auf freiwilliger Basis unterbreitet werden. Denn viele Mieter seien „selbst daran interessiert, die Abschlagszahlungen anzupassen, um nicht im kommenden Jahr mit einer sehr hohen Nachforderung konfrontiert zu werden.“

Regierung hat Kündigungsmoratorium angekündigt

Für Mieter, die einen erheblichen Teil ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden müssen, könne eine Anhebung der Abschlagszahlungen erhebliche Konsequenzen haben, gibt Bentrop zu bedenken. „Bei einem gewissen Rückstand“ könnten Vermieter durchaus kündigen.

Eigentlich hatte die Bundesregierung ein sechsmonatiges Kündigungsmoratorium für Mieter in Aussicht gestellt, die die gestiegenen Energiepreise nicht stemmen können. Dies soll ihnen Zeit verschaffen, um eine Lösung zu finden, so Bentrop. Bislang sei das aber nicht in die Tat umgesetzt worden.