Ärzte Zeitung online, 07.08.2013

BGH-Urteil

Mietkürzung bei missachtetem Konkurrenzschutz

Setzt der Vermieter einem Arzt eine konkurrierende Praxis ins Gebäude, kann das einen Mangel der Mietsache darstellen. Und dies nicht nur, wenn es eine schriftliche Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag gibt, entschied der BGH.

Von Martin Wortmann

KARLSRUHE. Ärzte können die Miete für ihre Praxisräume kürzen, wenn der Vermieter einen zugesagten Konkurrenzschutz nicht einhält.

Nach einem kürzlich veröffentlichten Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe ist eine Kürzung zulässig, wenn die bestehende Praxis erheblich beeinträchtigt wird. Zudem muss der Vermieter die Konkurrenzsituation so schnell wie möglich beseitigen.

Im Streitfall geht es um eine Praxis in einer "Praxisklinik" in Leipzig. Der klagende Orthopäde hatte seine Räume dort für zehn Jahre gemietet. In einem einbezogenen OP-Zentrum durfte er ambulant operieren.

Der Mietvertrag sicherte ihm Konkurrenzschutz "für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie" sowie für posttraumatische Behandlungen zu.

Ein Jahr später schloss der Vermieter einen weiteren Mietvertrag mit einem Unfallchirurgen mit Schwerpunkt Arthroskopie und Gelenkchirurgie, der nach wiederum einem Jahr einen weiteren Kollegen in seine Praxis aufnahm.

Der Kläger sah seinen Konkurrenzschutz verletzt und zahlte seine Miete nur noch unter Vorbehalt. Seine Miete will er um die Hälfte kürzen, zudem müsse der Vermieter die Konkurrenzsituation so schnell wie möglich beenden.

Es muss aber eine deutliche Beeinträchtigung durch die Konkurrenz vorliegen

Wie nun der BGH entschied, ist die vertragswidrige Konkurrenzsituation "ein Mangel der Mietsache", der zur Mietkürzung berechtigen kann. Ein solcher Konkurrenzschutz könne sogar auch ohne vertragliche Vereinbarung bestehen, wenn sich der Mieter "nach Treu und Glauben" darauf verlassen konnte.

Eine Mietminderung setze allerdings zudem voraus, dass "der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird".

Daher soll nun das Oberlandesgericht (OLG) Dresden prüfen, inwieweit die Konkurrenz im selben Haus die bestehende Praxis beeinträchtigt hat.

Weiter entschied der BGH, dass der Vermieter der neu aufgenommenen Gemeinschaftspraxis keine weiteren Räume mehr vermieten darf. Vielmehr muss er umgekehrt die Konkurrenzsituation möglichst rasch beenden und den neuen Mietern hierfür gegebenenfalls auch eine Entschädigung anbieten.

Az.: XII ZR 117/10

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