Immobilien: Lohnt sich die Anlageform noch?

NEU-ISENBURG. Die Preise von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den "guten" deutschen Großstädten sind in den vergangenen Jahren um zum Teil mehr als 70 Prozent gestiegen. Experten warnen jetzt allerdings vor einer Spekulationsblase.

"Jetzt ist nicht die Zeit zum Kaufen, sondern zum Verkaufen", sagt Günter Vornholz, Leiter Research bei dem Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. "In den guten und sehr guten Lagen der Ballungszentren haben sich die Märkte dramatisch überhitzt."

Vermögende Anleger suchen Zuflucht in Zinshäusern

Nach Ausbruch der globalen Finanzkrise hatten vor allem vermögende Anleger ihr Kapital aus Aktien und Fonds abgezogen und sich dafür Zinshäuser und vermietete Eigentumswohnungen zugelegt. Dieser Trend hat sich vergangenes Jahr mit der Schuldenkrise in Griechenland, Irland, Portugal und Spanien nochmals verschärft.

"Viele Anleger flüchten mit ihrem Geld in Wohnimmobilien, weil sie fürchten, dass der Euro kollabieren und die Inflation massiv steigen wird", sagt Andre Adami, Wohnungsspezialist bei der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa.

Weil die Nachfrage das Angebot weit übertrifft, zahlen Käufer in Großstädten wie Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart inzwischen bis zu 36 Jahresmieten für Mehrfamilienhäuser. Die aus den Mieteinnahmen erzielbare jährliche Rendite ist dadurch auf nur 2,8 Prozent gefallen.

"Vor drei Jahren wurden diese Zinshäuser maximal zum 22-Fachen des Jahresmietertrags oder einer Rendite von 4,5 Prozent gehandelt", verdeutlicht Markus Schmidt, Leiter Research bei der Immobilienberatungsgesellschaft Aengevelt, die Dynamik. Inklusive einer zwischenzeitlichen Mietsteigerung von fünf Prozent seien damit die Preise seit 2007 um bis zu 71,8 Prozent gestiegen.

Vermietete Eigentumswohnungen haben sich noch stärker verteuert, weil dieser Markt auch Anlegern mit geringerem Kapitalvermögen zugänglich ist. Wurden die Objekte vor der Krise zum maximal 24-Fachen der Jahresmiete gehandelt, zahlen Käufer nun bis zu 44 Jahresmieten. Das entspricht einer Wertsteigerung von mehr als 83 Prozent.

"Die Spekulationsblase an diesen deutschen Teilmärkten übertrifft in ihrer Dynamik jene in den USA", sagt Vornholz. In den Vereinigten Staaten hätten die Immobilienpreise von 1997 bis 2007 um 130 Prozent zugelegt.

Dann kollabierte der Markt und riss die Welt in die Finanzkrise. Mehr als die Hälfte des in den USA über zehn Jahre hinweg erfolgten Wertzuwachses hätten deutsche Großstadtwohnimmobilien in nur drei Jahren erfahren, sagt Vornholz. Er warnt davor, jetzt noch in den Markt einzusteigen: "Es besteht die signifikante Gefahr, dass die Preise nach der Übertreibung wieder deutlich zurückkommen werden."

Eigentümer können jetzt die Gunst der Stunde nutzen

Hingegen sollten Eigentümer die Gunst der Stunde nutzen und ihre Immobilien jetzt mit Gewinn verkaufen, rät Christian Wittke, Immobilienanlageexperte der Berenberg Bank. "Wer Haus oder Wohnung über die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren hinaus besitzt, muss auf den Veräußerungsgewinn nicht einmal Steuern zahlen."

Ausländische Profiinvestoren würden bereits ihre Profite einstecken, sagt René Müller, Geschäftsführer des Projektentwicklers und Zinshausspezialisten Bauwerk Hamburg. "Viele dänische Fonds haben schon ihre Mehrfamilienhäuser in Norddeutschland erfolgreich losgeschlagen."

Das freigesetzte Kapital sollten Anleger breit in Aktien, Anleihen, Rohstoffe, Gold und Immobilienfonds streuen, um Risiken zu begrenzen und gleichzeitig Chancen wahrnehmen zu können, empfiehlt Wittke.

Zugleich rät er davon ab, in Mehrfamilienhäuser in Kleinstädten zu investieren, in denen die Preise nicht gestiegen sind. "Weil die Einwohnerzahlen in diesen Orten durch den demografischen Wandel schrumpfen, werden die Mieten und Immobilienpreise hier langfristig immer weiter fallen", prognostiziert Wittke potenziellen Investoren.