Lohnt der Einstieg langfristig wieder?

NEU-ISENBURG. Trotz der Erholung am US-Gewerbeimmobilienmarkt sind die Aktienkurse amerikanischer Immobiliengesellschaften in den vergangenen Wochen um elf Prozent gefallen.

Analysten sehen darin eine günstige Einstiegsmöglichkeit für langfristig orientierte Anleger.

Leerstandsraten sinken

Ob in New York, Washington, San Francisco oder Los Angeles: In den US-Großstädten erholen sich die Gewerbeimmobilienmärkte zunehmend vom massiven Einbruch, den die Rezession im Zuge der Finanzkrise ausgelöst hatte.

In den Bürotürmen und Shoppingcentern sinken die Leerstandsraten, während spiegelbildlich die Mieten steigen. "Die Märkte schütteln die Krise ab", sagt Benjamin Breslau, Leiter Research Amerika der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle.

Das hatte mehr als ein Jahr lang die Aktienkurse von Immobilienunternehmen kräftig beflügelt.

Die Börsennotierungen der Bestandhalter von Bürokomplexen, Einkaufszentren und Logistikimmobilien legten nach der Statistik des Branchenverbands NAREIT von Januar 2012 bis April dieses Jahres um 31,21 Prozent zu.

Was die Papiere so attraktiv macht: "Amerikanische Immobilienunternehmen haben den steueroptimierten Status eines Real Estate Investment Trusts (REIT)", erläutert Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Thomaschowski Research & Advisory.

REITs müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten. "Mit Dividendenrenditen von mehr als vier Prozent waren die Aktien deutlich attraktiver als zehnjährige Staatsanleihen, die 2012 weniger als zwei Prozent abwarfen", sagt der Analyst.

Leitzinserhöhung wäre Gift

Doch seit Mai sind die Kurse der REITs im Schnitt um elf Prozent gefallen.

Die Angst vor einer Trendwende am Zinsmarkt hat viele Investoren dazu verleitet, Gewinne mitzunehmen. Weil die US-Wirtschaft zunehmend Fahrt aufnimmt, hat US-Notenbankchef Ben Bernanke angekündigt, die Liquiditätsspritzen für die Finanzmärkte zurückzufahren.

Mittelfristig könnte die Notenbank zudem den Leitzins, der derzeit in der Spanne zwischen null und 0,25 Prozent liegt, wieder anheben.

Immobilienunternehmen müssten dann höhere Zinsen für Kredite zahlen, was ihre Gewinne schmälern würde, wenn die Mieterträge nicht im selben Umfang steigen.

Aktionäre würden dann geringere Dividenden erhalten. "Steigende Zinsen sind Gift für die REIT-Kurse", sagt Jonathan Pong, Analyst bei der Investmentgesellschaft Robert W. Baird in New York.

Mieternachfrage wirkt stabilisierend

Andere Experten halten diese Sorge jedoch für übertrieben. Wegen der Rezession seien in den vergangenen Jahren kaum neue Bürotürme und Shoppingcenter errichtet worden, sagt Brian C. Jones, Portfolio-Manager beim US-Vermögensverwalter Neuberger Berman. "Das Neubauvolumen nähert sich dem 30-Jahres-Tief."

Deshalb würden die Bestandhalter in den kommenden Jahren uneingeschränkt von der steigenden Mieternachfrage profitieren. "Die Gewinne der REITs und ihre Dividenden werden weiter steigen", sagt Jones.

Dieser Ansicht scheinen inzwischen auch etliche Profiinvestoren zu sein. In den vergangenen Tagen legten die Aktienkurse der REITs wieder zu.

Die durchschnittliche Dividendenrendite der Papiere fiel dadurch von 4,49 auf 4,36 Prozent. Sheila McGrath, Analystin bei Evercore Partners in New York, geht davon aus, dass die Notierungen auch weiterhin zulegen werden. "Der Kurseinbruch der vergangenen beiden Monate bietet eine ideale Chance, günstig in das Aktiensegment einzusteigen."

Über REIT-Fonds können Anleger in ein breites Portfolio aus Immobilienaktien investieren und damit ihre Risiken reduzieren und die Chancen erhöhen. Fonds wie der Lacuna US-REIT-Fonds (LU0114110967) und der Morgan Stanley US Property Fund (LU0073233958) investieren ausschließlich in US-REITs.

Der E&G Global REIT Fonds (LU0441338497) streut sein Kapital weltweit über Immobilienaktien. Der Anteil der US-Werte beträgt gegenwärtig rund 31 Prozent.