Wohn-Investment: Ohne Tilgung mehr Ertrag?

Es gibt sie: Darlehens- Modelle ohne regelmäßige Tilgung. Doch was sich anfänglich nach mehr Rendite beim Immobilieninvestment anhört, birgt seine Risiken.

Von Michael Vetter Veröffentlicht:
Zins und Tilgung, das schmälert den Ertrag bei Miethäusern - ein Aktienmodell könnte helfen.

Zins und Tilgung, das schmälert den Ertrag bei Miethäusern - ein Aktienmodell könnte helfen.

© V. Yakobchuk / fotolia.com

DORTMUND. Die Existenzgründungsphase ist vorbei, Umsatz- und Ertragsentwicklungen liegen seit Jahren über Plan und auf Mitarbeiter und Patienten ist trotz der wirtschaftlich nach wie vor unsicheren Lage weitgehend Verlass: Wilhelm K. kann optimistisch in die Zukunft blicken.

Seine Arztpraxis hat sich besser entwickelt, als bei der Gründung vor fünf Jahren erwartet. K. ist nun in der Lage, den nächsten Punkt seiner Langfristplanung anzugehen: zur Absicherung seiner späteren Altersversorgung denkt er an den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses.

Es sollte auch Eigenkapital beigesteuert werden

Die Immobilie will er zunächst finanzieren und in 25 Jahren - also im Alter von sechzig Jahren - vollständig zurückgezahlt haben. Die Rahmenbedingungen sind für K. klar: Er ist bereit, maximal 500.000 Euro zu finanzieren.

Dem steht ein Eigenkapital in Höhe von rund 120.000 Euro gegenüber, mit dem er einen Teil des Kaufpreises, aber auch die anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen will.

Darüber hinaus ist der Zeitpunkt seiner Investitionsentscheidung günstig, weil die Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen nach wie vor relativ niedrig sind.

Noch nicht geklärt ist die Form der Tilgungsvereinbarung mit der kreditgebenden Bank. Ursprünglich gab es für K. keinen Zweifel an der üblichen Variante der jährlich steigenden Tilgungsraten von zunächst einem Prozent innerhalb eines so genannten "Annuitätendarlehens".

Bei dieser Finanzierungsvariante bleibt die Höhe der jährlichen Zins- und Tilgungsraten (Annuitäten) bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung unverändert, so dass der Kreditnehmer das Darlehen im Abzahlungszeitraum kontinuierlich zurückzahlt.

Unsicher wurde K., als ihm ein Bekannter ein Modell mit einer Tilgungsaussetzung vorstellte. Die so eingesparten monatlichen Tilgungsbeträge würden stattdessen in einem Investmentfonds mit Aktien angelegt und zu festgelegten Terminen in einer Summe oder in größeren Beträgen zur Darlehenstilgung verwendet.

Der Bekannte von K. hat damit nach eigener Aussage nach der Darlehensrückzahlung sogar noch einen Restbetrag zu seiner freien Verfügung gehabt. K. zeigte sich von diesen Zahlen durchaus beeindruckt.

Allerdings verschließt er keineswegs die Augen vor den Gefahren, die eine solche Rückzahlungsalternative mit sich bringt. Die positive Aktienkursentwicklung lässt sich natürlich nicht einfach hochrechnen.

Die Tilgungs-Freiheit gibt es nicht ohne Risiko

Und hier bestehen nicht zuletzt vor dem Hintergrund der aktuell mehr oder weniger unberechenbaren Entwicklungen an den Geld- und Kapitalmärkten finanzielle Unwägbarkeiten. Um sich zumindest weitgehend abzusichern, wird K. ein ausführliches Gespräch mit seinem Steuerberater über die Vor- und Nachteile einer Tilgungsaussetzung führen.

In diesem Gespräch sind auch steuerliche Gesichtspunkte sowie der nicht zu unterschätzende Aspekt einer unveränderten Darlehenshöhe bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung zu thematisieren.

Nochmals zum möglichen Investmentfonds: neben der Aktienvariante kann sich K. auch für Anlagealternativen mit einem geringeren Spekulationsgrad entscheiden. Hierzu bieten sich etwa Mischfonds an, bei denen die Fondsmanager sowohl in Aktien als auch festverzinsliche Wertpapiere investieren.

Die Quote des spekulativen Anteils könnte von K. bei der Vorabauswahl weitgehend gesteuert werden. Ebenso denkbar sind reine Rentenfonds, die vor allem in Wertpapiere mit regelmäßigen Zinserträgen investieren und damit ebenfalls eine Risikoreduzierung ermöglichen.

Checkliste: Was ist bei einer Tilgungsaussetzung zu beachten?

  • Wer über Tilgungsaussetzungen bei einem Immobiliendarlehen nachdenkt, sollte sich über die damit gegebenenfalls verbundenen steuerlichen Folgen informieren.
  • Verschiedene Kreditgeber sollten gebeten werden, die beiden Alternativen (monatliche Tilgungsraten und Tilgungsaussetzung) einschließlich der erwähnten zu berücksichtigenden steuerlichen Auswirkungen schriftlich darzustellen.
  • Zusätzlich sollten verschiedene Finanzdienstleister um eine möglichst realistische Darstellung entsprechender Wertentwicklungen verschiedener bewährter Investmentfonds gebeten werden.
  • Vor einer Entscheidung sollte das persönliche Spekulationsprofil berücksichtigt werden. Ist die Entscheidung für das Investment gefallen, sollte die Wertentwicklung des Fonds verfolgt werden. Stellt sich die Wertentwicklung nicht wie erwartet dar, muss mit geeigneten Finanzierungsalternativen gegengesteuert werden.
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