Ärzte Zeitung, 07.12.2010
 

Hauskauf: So läuft die Finanzierung rund

Betongold ist "in": Die Geldpolitik der Notenbanken macht die selbst genutzte Immobilie als Inflationsschutz interessant; zudem sind die Baugeldzinsen zurzeit niedrig. Doch bei der Hausfinanzierung lauern einige Stolperfallen, die ins Geld gehen können.

Von Jürgen Lutz

Hauskauf: So läuft die Finanzierung rund

Vor dem Kauf des Traumhauses sollten Käufer errechnen, welcher Betrag auf sie zukommen könnte.

© Alterfalter / fotolia.com

Drohende Bankpleiten, hohe Staatsschulden, Inflationsängste - diese ungesunde Mixtur treibt auch manchem niedergelassenen Arzt Sorgenfalten auf die Stirn. Um sich vor solchen Gefahren zu schützen, werden Immobilien gekauft, wie Statistiken der Bundesbank zeigen.

Von der Zinsseite her ist der Zeitpunkt für eine Hausfinanzierung ideal: Noch nie seit 1980 konnten Bauherren und Hauskäufer zu günstigeren Konditionen ein Baudarlehen aufnehmen als 2010. Derzeit liegen die durchschnittlichen Baugeldzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei 3,3 Prozent; 15-jährige Darlehen kosten etwa 3,8 Prozent.

Vielleicht fragen sich manche Ärzte, ob sie sich in einer Zeit wie dieser langfristig verschulden sollten. In diesem Fall hilft ein Blick auf die Mietkosten, die sie hätten, wenn alles beim Alten bliebe.

Wer etwa als 40-Jähriger 800 Euro an monatlicher Kaltmiete zahlt, überweist bei einer durchschnittlichen Mietsteigerung von jährlich zwei Prozent in den kommenden vier Jahrzehnten 580 000 Euro auf das Konto des Vermieters; bei einem Plus von drei Prozent im Mittel sind es sogar 724 000 Euro. Die Finanzierung der eigenen Immobilie kann kaum teurer kommen.

So errechnen Ärzte, was sie im Monat schultern können

Ob das Traumhaus bezahlbar ist, hängt zum einen von der finanziellen Belastung ab, die Ärzte Monat für Monat tragen können, zum anderen vom Eigenkapital, das eingebracht werden kann. Beides zusammen ergibt den Finanzierungsrahmen.

Und so rechnen Hauskäufer ihre maximale monatliche Belastung aus:

Kaltmiete und Sparrate addieren: Das ist die bequemste Variante, funktioniert aber nur, wenn Ärzte ihre Ersparnisse bisher ohne Verzicht beim Lebensstandard bilden. Keinesfalls sollte man es mit den Einsparungen zu weit treiben. Die Erfahrung zeigt: Bauherren halten übermäßigen Konsumverzicht auf Dauer nicht durch.

Kassensturz: Das Instrument des Kassensturzes hilft, wenn Ärzte noch nicht wissen, was ihnen im Monat bleibt. Dafür stellt man die monatlichen Ausgaben den monatlichen Einnahmen gegenüber! Daraus ergibt sich, welche Belastung kontinuierlich geschultert werden kann.

Niedergelassene Ärzte nehmen das Einkommen der vergangenen drei Jahre und teilen es durch 36, um eine verlässliche Größe zu bekommen. Komplizierter gestaltet sich die Sache bei den Ausgaben. Ärzte führen am besten mehrere Monate Buch über ihre Ausgaben.

Richtlinien der Banken: Gleich, was übrigbleibt - der Banker muss sich bei der Kreditvergabe an seine Richtlinien halten. Und die besagen, dass eine Immobilienfinanzierung etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens der Familie ausmachen darf.

Wenn Hauskäufer netto monatlich über 4000 Euro verfügen, dürfen also maximal 1600 Euro in die Finanzierung der vier Wände fließen - auch wenn mehr erübrigt werden kann. Zeigt der Kassensturz jedoch, dass mehr zum Leben gebraucht wird, als die Bank verlangt, dann orientiert man sich unbedingt an seinem persönlichen Bedarf. Außerdem braucht man eine angemessene private Liquiditätsreserve.

Im nächsten Schritt ermitteln Hauskäufer den Darlehensbetrag, der auf dieser Basis vermutlich gewährt wird. Dazu wird die monatliche Belastung mit 12 multipliziert sowie mit 100 und dies wird durch den wahrscheinlichen Zinssatz und die Tilgungsrate für die Dauer der gesamten Finanzierung geteilt.

Darauf sollten Hauskäufer jetzt achten

Zinsbindung: In einer Phase mit sehr niedrigen Zinsen sind Darlehen mit fester Zinsbindung erste Wahl. Sinnvoll ist es aktuell, diese Zinsen für einen langen Zeitraum festzuschreiben. Eine Zinsbindung von 15 Jahren sind quasi Pflicht, besser sind 20 Jahre, was gegen geringe Aufschläge zu haben ist. Variable Darlehen sollten - in Kombination mit Festzinsdarlehen - nur in Anspruch genommen werden, wenn größere Sondertilgungen, etwa eine Erbschaft, zu erwarten sind.

Tilgungshöhe: Je niedriger der Zins, desto höher ist der Spielraum für die Tilgung, und den sollten Hauskäufer auch nutzen. So können sie ihre Restschuld schneller senken. Bei einem Zinssatz von 4 Prozent sind sie in 20 Jahren schuldenfrei, wenn sie jährlich 3,3 Prozent ihrer Schuld tilgen. Sie brauchen hingegen 30 Jahre, wenn die Tilgungshöhe bei 1,7 Prozent liegt.

Sondertilgung: Für Ärzte mit schwankenden Einnahmen ist es sinnvoll, gegen Aufgeld eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren - etwa in Höhe von jährlich fünf Prozent. So können sie nach guten Quartalen ihre Restschuld problemlos um ein paar tausend Euro verringern.

Tilgungsanpassung: Flexibilität ist auch bei der Tilgungsrate Trumpf. Hauskäufer sollten mit ihrer Bank vereinbaren, dass die Tilgungsrate mehrmals an ihre finanziellen Möglichkeiten und Bedürfnisse angepasst werden kann! So können sie bei der Tilgung Gas geben, wenn Ihre Einkünfte dauerhaft steigen, oder auch zurückstecken.

Konkret könnte die Rechnung so aussehen: 1600 Euro mal 12 mal 100 = 1 920 000 Euro geteilt durch 5 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung. Das ergibt eine Darlehenssumme von rund 274 000 Euro. Dazu wird das verfügbare Eigenkapital addiert - und Käufer wissen so, was die Immobilie (inklusive Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent) maximal kosten darf. Ob die Tilgungsrate realistisch ist, kann auf der Seite www.fmh.de überprüft werden.

Nachdem das Preisniveau einigermaßen zuverlässig ermittelt wurde, kann man sich auf die Suche nach einem Objekt in der oberen Spanne dieser Preiskategorie machen, das die gleichen Merkmale hat wie das Wunsch-Haus. Es sollte nicht das Objekt sein, das man wirklich erwerben will.

Ein "Testballon" bei Banken schafft Sicherheit

Indem ein "Testballon" vorgeschickt wird, erfährt man von den Banken, was man sich leisten kann - ohne sich dabei dem Druck auszusetzen, unbedingt diese Immobilie erwerben zu müssen. Dabei sollten Hauskäufer darauf achten, dass der Banker nur das Merkmal "Anfrage Kreditkondition" bei der Schufa-Auskunft anfordert, weil sich sonst der Schufa-Score mit jeder Anfrage verschlechtern kann.

Sobald es eine Zusage von der Bank gibt, ist es recht sicher, dass auch die Finanzierung des Traumhauses schnell über die Bühne geht. Bei der Immobilienfinanzierung gilt: immer ein Angebot der Hausbank einholen. Erstens würde sich die Geschäftsbeziehung mit der Hausbank eintrüben, wenn man diese überhaupt nicht in das Projekt einbeziehen. Zweitens könnten sich andere Banken Gedanken über die Kreditwürdigkeit machen.

Hauskäufer sollten sich ein breites Angebot einholen

Hauskäufer sollten aber auch immer Offerten anderer Banken, Sparkassen und Vermittler nutzen. Letztere wählen aus dem Angebot vieler Banken aus und können oft bessere Konditionen bieten. Das kann sich rechnen: Wer bei einem 200 000-Euro-Darlehen 3,5 statt 4,5 Prozent an Sollzinsen sowie eine zweiprozentige Tilgung vereinbart, hat nach 15 Jahren und nach Abgleich der unterschiedlich hohen Restschuld 23 000 Euro weniger bezahlt.

Um sich über Anbieter und Konditionen der Baufinanzierung umfassend zu informieren, sollten Hauskäufer die Website eines seriösen Datenanbieters nutzen. Einen guten Namen hat sich die Finanzberatung Max Herbst (www.fmh.de) gemacht, die seit fast 25 Jahren Zinsen und Konditionen zur Baufinanzierung sammelt, auswertet und überprüft.

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