Ärzte Zeitung, 02.12.2016

Urteil zu Eigenbedarf

Keine Kündigung "auf Vorrat"

Meldet ein Vermieter Eigenbedarf für seine Wohnung an, muss er diesen auch in die Tat umsetzen. Bleibt die Wohnung leer, kann der Ex-Mieter auf Schadenersatz klagen, so der Bundesgerichtshof.

KARLSRUHE. Vermieter dürfen eine Mietwohnung nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie ein "konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung", haben. Auch der nur mögliche Bedarf der demenzkranken Mutter rechtfertigt keine Kündigung "auf Vorrat", wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem aktuell veröffentlichten Beschluss entschied. Wird die Wohnung nach dem Auszug des Mieters doch nicht genutzt, muss der Vermieter dies plausibel begründen oder Schadenersatz zahlen.

Die Klägerin bewohnte eine Einzimmerwohnung in Landsberg am Lech. Der Vermieter kündigte ihr zum 31. Januar 2012 wegen Eigenbedarfs. Seine pflegebedürftige Mutter sei an Demenz erkrankt, die Wohnung werde "dringend benötigt". Die Parteien einigten sich schließlich in einem Vergleich darauf, dass die Wohnung bis zum 31. August 2012 geräumt wird. Die Mieterin erhielt dafür 1000 Euro. Doch als die Frau ausgezogen war, blieb die Wohnung leer.

Die Mutter des Vermieters zog nie ein. Sie verstarb am 7. November 2014. Zeitweise wurde die Wohnung als Fahrradunterstellplatz genutzt. Die frühere Mieterin verlangte daraufhin Schadenersatz in Höhe von 23.642 Euro für die infolge des Umzugs entstandenen Kosten. Der Eigenbedarf des Vermieters sei nur vorgetäuscht gewesen.

Amtsgericht und Landgericht waren der Meinung, die Erkrankung der Mutter sei ein ausreichender Grund für die Eigenbedarfskündigung. Mit seinem Urteil hob der BGH die landgerichtliche Entscheidung nun auf.

 Der Gesundheitszustand der Mutter habe sich erst knapp ein Jahr nach der Rückgabe der Wohnung Ende August 2012 erheblich verschlechtert. Vorher habe kein akuter Bedarf bestanden. Auch sei unklar, ob die Mutter, die sich damals noch klar artikulieren konnte, überhaupt in die Wohnung einziehen wollte.

Tatsächlich habe sie es jedenfalls nie getan. "Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist", so die Richter. "Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll." An das Vorbringen des Vermieters seien "strenge Anforderungen zu stellen", so der BGH weiter. Den konkreten Streit soll nach diesen Maßgaben nun das Landgericht Augsburg nochmals prüfen. (mwo)

Bundesgerichtshof Az.: VIII ZR 300/15

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