Anleger suchen Sicherheit in offenen Immobilienfonds

Neu-Isenburg. Bürotürme, Shoppingcenter sowie Hotels sind trotz der Corona-Pandemie bei Profiinvestoren schwer gefragt. Weltweit haben Versicherungen, Pensionskassen und Fonds 2020 für insgesamt 642 Milliarden Euro Gewerbeimmobilien erworben, hat die Immobilienberatungsgesellschaft JLL ermittelt. Kräftig mitgemischt haben auch deutsche Anleger, die in der Pandemie Sicherheit im Backstein gesucht haben. Sie haben 2020 insgesamt 8,3 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds investiert und deren Gesamtvolumen damit auf einen neuen Höchststand von 117,5 Milliarden Euro getrieben, vermeldet der deutsche Fondsverband BVI.

Dieses Jahr dürfte noch mehr Geld in die globalen Gewerbeimmobilienmärkte fließen. „Investoren zeigen wachsenden Optimismus“, sagt Hela Hinrichs, Chefresearcherin Europa bei JLL in Hamburg. Durch die fortschreitenden Impfungen gegen SARS-CoV-2 werde die Zeit der Lockdowns bald vorüber sein und die Weltwirtschaft wieder voll in Fahrt kommen. Unternehmen würden dann wieder verstärkt Büro- und Einzelhandelsflächen anmieten, Geschäftsreisende und Urlauber wieder in Hotels absteigen. „Mit Eindämmung des Infektionsgeschehens wird es nachhaltig aufwärtsgehen“, sagt Hinrichs.

Marktwert als Chance und Risiko

Der beginnende Aufschwung lässt Unternehmen schon jetzt wieder neue Büroflächen anmieten. Anfang März vermeldete die Deka Immobilien Vollvermietung für den 18-geschossigen Büroturm Scala West in Frankfurt am Main. Die rund 20.100 Quadratmeter Mietfläche bietende Immobilie mit variablen Arbeitsplätzen zählt zum Portfolio des offenen Immobilienfonds WestInvest InterSelect der DekaBank, dem Fondsanbieter der Sparkassen. Die Union Investment Real Estate (UIRE), der Immobilienfondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, konnte fast zeitgleich den Pachtvertrag für Radisson-Premiumhotel im Berliner DomAquarée mit der gleichnamigen Hotelkette bis 2040 verlängern.

Offene Immobilienfonds erwerben Gewerbeliegenschaften und zum Teil auch Wohnungen und schütten die Mieteinnahmen an ihre Anleger aus. Die können zudem von etwaigen Wertsteigerungen der Immobilien profitieren. Sie tragen aber auch das Risiko, dass der Marktwert von Liegenschaften in Krisenphasen sinken kann. Deshalb sind ihre Renditen in Aufschwungphasen niedriger als die von Aktienfonds. Hingegen werfen sie in einer Rezession noch immer Mieterträge ab. „Offene Immobilienfonds sind ein stabilisierendes Basisinvestment in jedem gut strukturierten Portfolio“, sagt Marianne Gatzweiler, Vermögensverwalterin bei PMP Vermögensmanagement in Düsseldorf.

„Mit der globalen Konjunkturerholung sind die jährlichen Durchschnittsrenditen der offenen Immobilienfonds von 2013 bis 2019 von 2,3 auf drei Prozent gestiegen“, sagt Sonja Knorr, Analystin der Berliner Ratingagentur Scope, die regelmäßig die Performance der Fonds untersucht. Durch die Corona-Pandemie im vergangenen Jahr sei die Durchschnittsrendite jedoch auf nur noch rund zwei Prozent gefallen. Manche Fonds konnten auslaufende Mietverträge zunächst nicht verlängern oder mussten einen Teil ihrer Immobilien wegen Mietausfällen abwerten. Betroffen davon sind insbesondere Shopping-Center und Hotels.

Bürofläche top, Hotels risikant

Da nicht absehbar ist, ob es nicht zu erneuten Lockdowns kommt, sollten Anleger vor einem Investment in einen Fonds prüfen, wie hoch der Anteil dieser riskanten Immobilien in dessen Portfolio ist, sagt Michael Thaler, Vorstand der TOP Vermögen in München. „Einzelhandelsobjekte sollten an Supermärkte oder Drogerien vermietet sein, die auch in einem Lockdown öffnen können.“ Zudem sollte der Hotelanteil gering sein. „Messen und Großveranstaltungen wie das Münchner Oktoberfest, die viele Hotelgäste generieren, dürften dieses Jahr mit hoher Wahrscheinlichkeit noch ausfallen.“

Für einen Fonds spreche hingegen, wenn dieser Mietwohnungen, Logistikcenter und Bürotürme in guten Lagen besitze, sagt Thaler. Hier drohten kaum Mietausfälle. Auf den Internetseiten der Fondsanbieter sind Factsheets zu finden, in denen die genaue Struktur der Portfolios aufgelistet ist.

Für Anleger, die bereits in einem Fonds mit risikobehafteten Immobilien investiert sind, lohnt es sich kaum, nun noch auszusteigen. „Um das investierte Kapital zurückzuerhalten, muss eine einjährige Kündigungsfrist bis März 2021 eingehalten werden“, sagt Lena Lochner, Strategin bei der Bayerischen Vermögen Management in Bad Reichenhall. Dies soll den Fondsmanagern genug Zeit geben, um Immobilien in Ruhe verkaufen oder neues Geld einwerben zu können. Bis zum nächsten Frühjahr dürfte die Pandemie jedoch vorbei sein und Einzelhandel sowie Hotellerie wieder rund laufen. „Das Impfgeschehen wird für große Nachholeffekte sorgen“, sagt Lochner.