Geld und Vermögen
Betongold ist wertstabil - auch bei Inflation
Die Angst vor Inflation ist groß. Wer bei der Geldanlage lieber auf Nummer sicher geht, für den sind Immobilien eine Option. Fonds schützen dabei besser vor Inflation als Wohneigentum.
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Der Schein trügt nicht - durch Inflation verlieren Immobilien in der Regel nicht an Wert.
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Immobilien gelten gemeinhin als inflationssichere Anlagen. Dahinter steht die Theorie, dass mit der allgemeinen Teuerungsrate auch die Mieten und damit die Preise der Objekte steigen. "Das gilt aber nicht für jede Form der Immobilie", sagt BulwienGesa-Vorstand Andreas Schulten. Die Immobilienforschungsgesellschaft analysiert für Profi-Investoren und institutionelle Kapitalanleger wie Pensionskassen und Versicherungen regelmäßig die Märkte.
Wohnungsvermieter seien in den vergangenen Jahren nicht in der Lage gewesen, ihre Mieten entsprechend der Inflationsrate anzuheben. Das habe auch zu relativen Wertverlusten bei den Immobilien selbst geführt, fasst Schulten das Ergebnis einer BulwienGesa-Studie zusammen. "Seit 1993 sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland deutlich stärker gestiegen als die Mieten und die Immobilienpreise."
Für Wohnungsvermieter könnte sich die Situation noch verschärfen, wenn die Politik die Spanne für Mieterhöhungen einschränken sollte. In Berlin hat die SPD bereits angekündigt, von 2009 an durch eine Änderung des Mietspiegels Mieterhöhungen noch stärker als bisher zu begrenzen. Schulten: "Dies zeigt sehr deutlich, in welche Richtung sich die politische Diskussion bewegt."
Selbst große Wohnungsgesellschaften sind nicht in der Lage, ihre Mieten entsprechend der Teuerungsrate anzuheben. So konnte die Gagfah, mit 170 000 Einheiten das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland, im ersten Halbjahr die Miete im Schnitt nur um 1,3 Prozent anheben. Auf das Jahr hochgerechnet, entspricht das einer Steigerung von 2,6 Prozent. Hingegen betrug die Inflationsrate im ersten Halbjahr vier Prozent.
Bei Indexmietverträgen besteht Inflationsschutz
Anders ist die Situation am Gewerbeimmobilienmarkt. Hier haben Vermieter kaum Probleme, einen Ausgleich für die Teuerung zu bekommen. "Das liegt daran, dass in der Regel Indexmietverträge abgeschlossen werden", sagt Schulten. Dabei ist die Höhe der monatlichen Mietzahlung an die Inflationsrate gekoppelt. Schulten: "Steigen die Verbraucherpreise, erhöhen sich automatisch die Mieterträge der Eigentümer."
Davon profitieren die Anleger geschlossener und offener Immobilienfonds. Diese investieren das Vermögen ihrer Kapitalgeber breit gestreut in Gewerbeimmobilien. "Mieter von Gewerbeimmobilien schließen in Deutschland und den meisten anderen kontinentaleuropäischen Staaten traditionell Indexmietverträge ab", erläutert Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienfondsgesellschaft Degi. Die Unternehmen können sich so in konjunkturschwachen Zeiten vor Mietpreiserhöhungen schützen. Wenn es mit der Wirtschaft aufwärts geht - was normalerweise in steigenden Inflationsraten mündet -, haben sie hingegen kein Problem, durch das Umsatz- und Gewinnwachstum den Anstieg der Mietpreise zu kompensieren.
Vorsicht, wenn auch im Ausland investiert wird!
Allerdings sollten Anleger beachten, dass nicht in allen Ländern die Mietpreise von Gewerbeimmobilien an die Teuerungsrate gekoppelt sind. Zu den Ausnahmen zählt zum Beispiel Großbritannien. "Dort werden die Mietpreise im Rahmen so genannter Mietreviews regelmäßig an die Marktmiete angepasst", erläutert Beyerle. Dies führt in schwachen Marktphasen dazu, dass die Mieten - und damit die Erträge der Eigentümer - fallen können.
