Heiße Luft schmälert Anlegern bald die Rendite

Mit ihrem neuen Energiekonzept will die Bundesregierung den Energieverbrauch von Wohnimmobilien massiv drosseln. Bei Investments in Miethäuser und beim Kauf eines Eigenheims sollten Ärzte deshalb künftig vor allem auf den energetischen Zustand der Immobilien achten, raten Experten.

Bis jetzt galt bei Kapitalanlagen in Wohnimmobilien nur eine Regel: Lage, Lage, Lage. "Bislang suchten Käufer Objekte mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und in der Nähe von Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten, weil sich diese am besten vermieten lassen und langfristig die höchsten Wertsteigerungen erfahren", erläutert Christian Wittke, Immobilienanlageexperte der Berenberg Bank. Künftig sollten Anleger noch auf ein weiteres Kriterium achten, rät der Experte: den Heizenergieverbrauch.

Das Energiekonzept der Bundesregierung sieht vor, bis zum Jahr 2050 die Kohlendioxidemissionen um insgesamt 80 Prozent zu reduzieren. Bei neuen Wohnhäusern, die nach der derzeit geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 errichtet werden, darf der rechnerisch zulässige Primärenergiebedarf maximal sieben Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr betragen. In 40 Jahren soll der Durchschnittsverbrauch aller bestehenden Eigenheime und Miethäuser in Deutschland bei umgerechnet nur noch 1,4 Litern Heizöl pro Quadratmeter und Jahr liegen.

Die Regierung will deshalb Eigentümer bewegen, spätestens von 2020 an mit der Modernisierung unzureichender Gebäude zu beginnen. Ursprünglich sah das vom Bundesumwelt- und Wirtschaftsministerium erarbeitete Konzept sogar eine Sanierungspflicht vor. Nach Intervention von Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) wurde der Modernisierungszwang aber wieder gestrichen. "Eigentümer dürfen nicht überfordert werden", warnte der Minister.

Dennoch erwarten Experten, dass das Energiekonzept bereits in den nächsten Jahren die Wohnimmobilienmärkte massiv verändern wird. "Viele Neubauten werden nun so energieeffizient errichtet werden, dass sie den derzeitigen EnEV-Standard weit übertreffen", sagt Dieter Tomaschowski, Immobilienanalyst bei Investment Research in Change.

Damit könnten sie besser verkauft und vermietet werden als ältere, unsanierte Objekte. "Mittelfristig sind deren Besitzer deshalb zur Modernisierung gezwungen", sagt Thomaschowski.

"Wer ein älteres Haus erwirbt, sollte einen Preisabschlag für die Sanierungskosten verlangen", rät Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Um ein unsaniertes Gebäude so zu modernisieren, dass die Kohlendioxidemissionen die aktuelle EnEV-Vorgabe um 80 Prozent unterschreiten, sind nach Berechnungen der Deutschen Energie Agentur (dena) Aufwendungen von bis zu 450 Euro pro Quadratmeter notwendig.

Der Eigentümerverband Haus & Grund kalkuliert bei älteren Häusern sogar mit Kosten von mehr als 800 Euro pro Quadratmeter. "Die Dämmung muss massiv verstärkt, Öl- oder Gasheizungen müssen durch eine Wärmepumpenanlage oder eine Pelletheizung ersetzt und eine Photovoltaikanlage auf das Dach montiert werden", veranschaulicht Sven Johns, Geschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Ärzte, die demnächst ihr älteres Eigenheim oder Miethaus komplett sanieren wollen, können dafür zinsverbilligte Darlehen der staatlichen KfW Bank nutzen. Pro Wohneinheit gewährt die Förderbank einen Kredit von bis zu 75 000 Euro. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren beträgt der Effektivzins 2,32 Prozent, bei einer Tilgungsdauer von 20 Jahren sind es 2,68 Prozent.

Ihre Förderprogramme für Teilmodernisierungen hat die KfW hingegen Anfang September gestrichen. Die dafür bereitgestellten Mittel des Bundesbauministeriums waren aufgebraucht. Offen ist, ob dieses Programm nächstes Jahr erneut aufgelegt wird. 2011 soll die KfW nur noch 436 Millionen Euro zur Subventionierung von Energieeffizienzmaßnahmen erhalten. Das sind lediglich 33,5 Prozent der dieses Jahr bereitgestellten 1,3 Milliarden Euro.