Gute Zeiten für Immobilienbesitzer
Wohnimmobilien: Es ist an der Zeit, Kasse zu machen
Die Hypothekenzinsen steigen und könnten die Immobilienpreise drücken. Für Wohnungseigentümer lohnen sich daher Gewinnmitnahmen. Bei Anschlussfinanzierungen bieten Forward-Darlehen günstige Zinskonditionen.
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Hausbesitzer im Glück: Wer vor zehn Jahren ein Mehrfamilienhaus gekauft hat, kann sich jetzt über saftige Gewinne freuen.
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Neu-Isenburg. Vermietete Eigentumswohnungen oder gar Mehrfamilienhäuser waren in der vergangenen Dekade lukrative Kapitalanlagen für etliche Ärzte. „Die Marktwerte von Wohnimmobilien in deutschen Städten haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt“, sagt Andreas Kunert, Leiter Statistik bei Verband deutscher Pfandbriefbanken.
Doch nun trüben steigende Hypothekenzinsen den Ausblick auf die Märkte. „Wer eine vermietete Immobilie als reine Geldanlage betrachtet, sollte nun einen Verkauf erwägen“, sagt Andreas Görler, Stratege bei der Berliner Vermögensverwaltung Wellinvest – Pruschke & Kalm. „Im Moment lassen sich noch attraktive Preise erzielen.“
Das werde nicht so bleiben, wenn die Zinsen weiter stiegen, sagt Uwe Eilers, Vorstand der Vermögensverwaltung FV Frankfurter Vermögen in Bad Homburg. „Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass die Immobilien deutlich an Wert verlieren, da höhere Zinskosten entweder durch niedrige Kaufpreise oder aber höhere Mieten kompensiert werden müssen.“
Höhere Mieten nicht durchsetzbar
Noch höhere Mieten dürften jedoch aufgrund der gesetzlichen Regelungen und des starken Wohnungsneubaus „auf absehbare Zeit kaum durchsetzbar sein“, sagt Eilers. Vergangenes Jahr sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 293 .393 neue Wohnungen in Deutschland fertiggestellt worden. Hingegen treiben der russische Angriffskrieg in der Ukraine und die unterbrochenen Lieferketten die Preise für Erdgas, Kohle und Öl sowie Computerchips und anderen Produkte in die Höhe. Als Folge ist die Inflationsrate in Deutschland im Mai auf 7,9 Prozent gestiegen.
In den USA, wo die Teuerung im März bereits 8,5 Prozent erreichte, hat die Notenbank den Leitzins in zwei Schritten bereits auf 0,75 bis ein Prozent angehoben. Die Rendite von US-Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit ist darauf hin im Mai auf bis zu 3,2 Prozent gestiegen.
Banken, die ihre Hypothekendarlehen über Pfandbriefe refinanzieren, mussten Investoren deshalb höhere Renditen bieten, um Abnehmer für diese mit Immobilien besicherten Schuldverschreibungen zu gewinnen. Als Folge sind die Zinssätze für Immobilienkredite mit zehnjähriger Laufzeit von weniger als einem Prozent zu Jahresbeginn auf aktuell rund 2,74 Prozent gestiegen, zeigt eine aktuelle Zinsauswertung der FMH Finanzberatung Max Herbst.
Die Europäische Zentralbank hat inzwischen angekündigt, den derzeit bei null Prozent liegenden Leitzins in der Eurozone in der zweiten Jahreshälfte ebenfalls anheben zu wollen. Das dürfte die Zinssätze für Hypothekendarlehen weiter anziehen lassen. „Immobilienbesitzer müssen sich in ihrer Planung darauf einstellen“, rät Samir Zakaria, Leiter der Frankfurter Niederlassung des Vermögensverwalters Hansen & Heinrich.
Wer vor 2012 eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlageobjekt erworben hat, kann die Liegenschaft nun zum annähernd Doppelten des Kaufpreises veräußern und den Gewinn von zum Teil mehr als 100 Prozent behalten. „Erträge aus Immobilienveräußerungen müssen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht versteuert werden“, sagt Eilers. „Jeder Besitzer eines vor mehr als zehn Jahren erworbenen vermieteten Gebäudes sollte überlegen, ob es sich lohnt, dieses baldmöglichst zu verkaufen.“
Fertigstellung wird zum Risiko
Das dabei freigesetzte Kapital sollte „in ein gut strukturiertes Wertpapierdepot mit einem Aktienanteil von mindestens 50 Prozent reinvestiert werden“, sagt Görler. „Dies ist langfristig die renditeträchtigere Alternative, da die Immobilienpreise in Deutschland ein nicht mehr nachhaltiges Niveau erreicht haben.“
Von neuen Investments in vermietete Immobilien raten Experten ab. Allein schon, weil die Lieferketten auch bei Baumaterialien zerrissen sind. Das macht Modernisierungen von Bestandsgebäuden ebenso wie die Fertigstellung von Neubauten unkalkulierbar. „Betonstahl verteuerte sich in den vergangenen zwölf Monaten um fast 30 Prozent, Holz sogar um mehr als 400 Prozent“, sagt Zakaria. „Kaufen oder bauen verteuert sich perspektivisch weiter.“
Hypothekenzinsen steigen
Die steigenden Hypothekenzinsen zwingen aber auch Ärzte zum Handeln, deren Kredit für das selbst genutzte Eigenheim oder die Eigentumswohnung in den kommenden 24 Monaten refinanziert werden muss. „Sie sollten sich die aktuellen Zinssätze mit einem Forward-Darlehen sichern, bevor Immobiliendarlehen noch teurer werden“, sagt Görler.
Mit einem Forward-Darlehen schließen Eigentümer eine Anschlussfinanzierung zu gegenwärtigen Zinskonditionen für ein Darlehen ab, das in den kommenden zwei Jahren ausläuft. Dabei erheben Banken geringfügige Zinsaufschläge, die umso höher sind, je später die Anschlussfinanzierung abgerufen wird. „Immobilienbesitzer sollten die Angebote diverser Kreditinstitute vergleichen“, sagt Eilers. „Die Unterschiede können enorm sein.“
