Zeichen stehen auf Gewinnmitnahme

NEU-ISENBURG. Betongold schlägt Aktien – zumindest in den vergangenen zehn Jahren. Seit Anfang 2007 legte der deutsche Leitindex Dax um 72 Prozent zu. Hingegen stiegen die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern in den Ballungszentren in dieser Zeit um zum Teil mehr als 100 Prozent. "Allein 2016 stiegen die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in Großstädten um bis zu 17 Prozent", sagt Sebastian Grimm, Wohnungsmarktexperte bei der Maklergesellschaft JLL.

Der Boom hat viele Immobilienbesitzer auf dem Papier reich gemacht. Doch, um den Gewinn auch tatsächlich einzufahren, müssten die Eigentümer jetzt ihre Häuser oder Wohnungen verkaufen – und genau dazu rät inzwischen eine wachsende Zahl von Experten. "Immobilien in deutschen Großstädten haben ein sportliches Bewertungsniveau erreicht", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Eigentumswohnungen würden inzwischen bis zum 50-Fachen des Jahresmietertrags gehandelt. Solch hohe Bewertungen könnten nicht von Dauer sein, meint auch John Amram, Geschäftsführer der Berliner Immobilienberatung HPBA, und rät: "Wenn die Party am schönsten ist, wird es höchste Zeit zu gehen."

300.000 neue Wohnungen 2016

Was die Feiernden bislang bei Laune gehalten hat, war zum einen die starke Wohnungsnachfrage in den Großstädten. "Das ändert sich aber nun, weil immer neue Wohnungen gebaut werden", sagt Vornholz. 2016 seien rund 300.000 neue Wohnungen geschaffen worden, sagt Ludwig Dorffmeister, Immobilienexperte beim Münchner ifo-Institut. Dieses Jahr dürften 325.000 weitere hinzukommen. Zum anderen waren "die niedrigen Zinsen Treibstoff für den Immobilienboom", sagt Sascha Anspichler, geschäftsführender Gesellschafter der Freiburger Vermögensberatung FP Asset Management. Weil die Europäische Zentralbank in der Finanzkrise den Leitzins auf Null senkte, konnten Käufer bislang den Immobilienerwerb mit sehr geringen Kosten stemmen. "Doch dieser Treibstoff dürfte künftig weniger zünden", sagt Anspichler.

Der Grund dafür sind die Leitzinserhöhungen in den USA. Das hat dort die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen auf 2,6 Prozent getrieben. Institutionelle Investoren ziehen deshalb Kapital aus deutschen Pfandbriefen ab, um es in die höher rentierlichen US-Staatsschulden anzulegen. Weil hiesige Banken ihre ausgereichten Hypothekendarlehen über Pfandbriefe refinanzieren, müssen sie Investoren nun höhere Erträge bieten – und deshalb die Zinsen für Immobilienkredite anheben. Seit Oktober stieg daher der Durchschnittszinssatz für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit von 1,11 Prozent auf 1,4 Prozent, sagt Michiel Goris, Vorstandschef des Finanzierungsvermittlers Interhyp. Baugeld dürfte noch teurer werden: "In der zweiten Jahreshälfte werden höhere Zinsen erwartet", sagt Goris.

Zehn Jahre Haltedauer

Börsianer haben bereits auf die Zinswende reagiert. Seit vergangenen Sommer fielen die Aktienkurse großer Wohnungsgesellschaften wie Deutsche Wohnen, LEG und Vonovia um bis zu 20 Prozent. "Höhere Zinsen verknappen die Kaufkraft von Immobilienerwerbern und drücken daher zwangsläufig die Preise von Häusern und Wohnungen", sagt Ökonom Vornholz.

"Eigentümer, die einen möglichst hohen Gewinn erzielen wollen, sollten ihre Immobilie verkaufen, bevor die Preise irgendwann deutlich fallen." Wer sein Objekt bereits neun Jahre besitzt, könnte jedoch gut beraten sein, noch zwölf Monate zu warten. Denn nach zehn Jahren Haltedauer sind Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerfrei.

Zur Wiederanlage des Kapitals könnten Anleger zu Fonds greifen, die in amerikanische Staatsanleihen investieren, sagt Vornholz. "Mit den steigenden Zinsen in den USA werden auch deren Renditen weiter zulegen."