Zu großes Angebot bringt Heimbetreiber in Not
Investoren haben in den vergangenen Jahren einige neue Pflegeheime errichtet. Jetzt gibt es mehr Pflegeplätze als Nachfrage. Erste Betreiber haben schon Insolvenz angemeldet.
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Als Geldanlage ist die Investition in Pflegeheime mit Vorsicht zu genießen. Es gibt einige Träger mit Problemen.
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NEU-ISENBURG. Die Diakonie Oldenburg schickte dieses Frühjahr drei Pflegeheime in die vorläufige Insolvenz. Inzwischen werden die Einrichtungen unter einer neuen Betriebsgesellschaft fortgeführt. Auch die Hansa-Gruppe, Betreiber von 18 Einrichtungen in Nordwestdeutschland, stand im April finanziell vor dem Aus. Inzwischen hat der Insolvenzverwalter einen Investor aufgetan, der die gemeinnützige Gesellschaft mit frischem Kapital versorgen will. In beiden Fällen konnten die Schieflagen so schnell aufgefangen werden, dass die Bewohner die Heime nicht verlassen mussten.
Manch einer wollte das schnelle Geld machen
Marktexperten sind von dieser Entwicklung nicht überrascht: "In den vergangenen Jahren wurde teilweise inflationär in Pflegeheime investiert", sagt Ulrich Marseille, Vorstandschef der Marseille-Kliniken. Die börsennotierte Gesellschaft betreibt bundesweit 58 Senioreneinrichtungen, acht Rehakliniken und ein Akutkrankenhaus. Allein 2006, auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms, hätten geschlossene Fonds und institutionelle Investoren für 1,2 Milliarden Euro Pflegeeinrichtungen neu gebaut oder von Projektentwicklern aufgekauft. "Es waren Glücksritter am Markt, die auf schnelle Kaufabschlüsse und kurzfristige Erträge gesetzt hatten", bestätigt Albrecht von Witzendorff, Pflegeimmobilienexperte bei der Beratungsgesellschaft Ernst & Young Real Estate.
Der bis zu Beginn der Finanzkrise Ende 2008 anhaltende Neubauboom hat zu erheblichen Marktverwerfungen geführt: Zurzeit gibt es mehr Pflegeplätze in Deutschland als Pflegebedürftige. Nach der jüngsten Studie des Statistischen Bundesamtes war die durchschnittliche Belegung deutscher Pflegeheime bereits Ende 2007 auf nur noch 88 Prozent gesunken. Die Betreiber stehen dadurch vielerorts in einem ruinösen Wettbewerb. Damit eine Einrichtung wirtschaftlich betrieben werden kann, "müssen rund 91 Prozent der Betten belegt sein", sagt Marseille. Die Pflegeheime seiner Gesellschaft wiesen Ende des vergangenen Quartals eine Auslastungsrate von 92,4 Prozent auf, nach 93,3 Prozent in 2008.
Trotz des verschärften Konkurrenzkampfs setzen einige Investoren weiter auf die Sozialimmobilien: Die Kapitalanlagegesellschaft Catella Real Estate hat für ihren neuen Immobilienfonds "Focus Health Care" dieses Jahr als erstes Objekt ein neues Pflegeheim in Bremen-Arsten erworben. TMW Pramerica hat gerade einen Spezialfonds über 49 Millionen Euro für institutionelle Investoren aufgelegt, der in fünf Pflegeresidenzen investiert.
Die Zunahme an häuslicher Pflege setzt den Heimen zu
Mittelfristig werde der Markt durch die Überalterung der Gesellschaft wieder anspringen, meint Josef Thiel, Geschäftsführer der auf Sozialimmobilien spezialisierten Beratungsgesellschaft Terranus: "Die Zahl der älteren Menschen in Deutschland wird in den kommenden Jahrzehnten steigen - und damit automatisch auch der Bedarf an Pflegeplätzen."
Bernhard Gräf, Ökonom bei Deutsche Bank Research, ist da skeptischer: "Durch den medizinisch-technischen Fortschritt könnte die Pflegewahrscheinlichkeit älterer Menschen deutlich sinken." Zudem werde von der Politik die häusliche Pflege durch ambulante Pflegedienste immer stärker gefördert.
