Anlagen-Kolumne

Abschied von Immobilien überlegenswert

Von Gottfried Urban Veröffentlicht:

Laut dem jüngsten Bundesbankbericht lag der Kaufpreis einer Wohnimmobilie in den sieben größten deutschen Städten im langjährigen Durchschnitt etwa beim 22-fachen der Jahresmiete. Aktuell liegt die Kaufsumme beim 27-fachen der Jahresmiete. Käufer glauben an die Sicherheit einer Immobilie. Und die aktuellen Zinskosten sind so niedrig wie nie zuvor.

Der Ökonom und Nobelpreisträger Robert James Shiller hat in wissenschaftlichen Studien bewiesen, dass alle Vermögensgegenstände zum langfristigen Bewertungsdurchschnitt zurückkommen. Nach Shiller wird die Wohnimmobilie bezogen auf den aktuellen Preis nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielen, denn in den kommenden zehn Jahren werden gerade die für die Immobilienfinanzierung wichtigen Langfristzinsen steigen. Der Preis der Anlageimmobilie könnte somit in Kombination mit politischen und demografischen Veränderungen nicht mehr weiter steigen, evtl. sogar fallen, selbst bei permanenter Vollvermietung.

Wer also eine Anlageimmobilie seit mehr als zehn Jahren sein Eigen nennt, der sollte sich einen steuerfreien Verkauf der Immobilie überlegen. Bei der Überlegung, wie der Erlös langfristig wieder inflationsgeschützt angelegt werden kann, kommt man nicht an der Aktie vorbei. Europäische Spitzenunternehmen sind fair bewertet, das gilt für die meisten Firmen der ersten als auch für die zweiten Reihe. Zwar gibt es dafür keine Gewinngarantie, doch sprechen aktuell wesentlich mehr Gründe für Aktien als für die Anlageimmobilie, wenn es um die Altersvorsorge geht. Die Unsicherheit beim künftigen Wert und dem Ertrag einer Anlageimmobilie ist mindestens so hoch wie bei Aktien.

Würde man den gleichen Multiplikator für den Dax ansetzen, wie es für den deutschen Wohnimmobilienmarkt gilt, dann würde der Index bei 20.000 Punkten notieren. Ein Dax-Stand von 11.000 Punkten berücksichtigt im Gegensatz zum Immobilienmarkt nicht die niedrigen Zinsen. Selbst ein Zinsniveau von drei bis vier Prozent würde die aktuellen Kurse in Europa noch rechtfertigen. Also ist für 2017 und folgende Jahre noch Luft nach oben.

Der Fondsmanager Gottfried Urban der Bayerische Vermögen AG ist mehrfach für seine Leistungen in der Vermögensverwaltung ausgezeichnet worden.

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