Bauherren sollten auf Flexibilität achten

FRANKFURT. Sondertilgung, Tilgungsanpassung, vorzeitige Beendigung des Darlehens zu geringen oder keinen Kosten: Die flexible Immobilienfinanzierung in Deutschland hat viele Gesichter.

Nach einer Studie des Instituts für Management- und Wirtschaftsforschung hält die klare Mehrheit der Kreditnehmer es für wichtig, regelmäßig Sondertilgungen leisten zu können.

Hintergrund sind die wachsenden Unsicherheiten, mit denen sich viele Bauherren und Hauskäufer konfrontiert sehen. So erwarten Unternehmen immer öfter, dass sich ihre Beschäftigten an betriebliche Belange anpassen.

Zum anderen verändern sich die Lebensumstände vieler Menschen heutzutage aus privaten Gründen öfter als noch vor zwei, drei Jahrzehnten - Stichwort Scheidung.

Flexible Schuldentilgung hat Vorteile

"Die ideale Antwort auf diese Gemengelage ist eine möglichst flexible Baufinanzierung, mit der Bauherren den größten Brocken im Budget nach ihren Bedürfnissen managen können", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main.

Dreh- und Angelpunkt der Flexibilität ist die Freiheit des Darlehensnehmers, die Tilgungshöhe zu verändern. Dazu gehöre etwa die Option, mehrfach die Tilgungsrate zu erhöhen oder zu senken.

Auch andere Lebenslagen sprechen für eine flexible Schuldentilgung - zum Beispiel:

Familien, bei denen sich Nachwuchs ankündigt oder deren Kinder in der Ausbildung unterstützt werden müssen, wollen bei der Tilgungsrate meist etwas kürzer treten als zuvor.

Bauherren, denen eine Erbschaft ins Haus steht, können mit einer Sondertilgung ohne Zusatzkosten ihrem Ziel einer schuldenfreien Immobilie schnell näher kommen.

Wer ein Haus baut oder ein sanierungsbedürftiges Objekt erwirbt, weiß oft nicht, wie hoch der Darlehensbetrag am Ende ausfallen wird. Ideal sind in diesem Fall Modelle, bei denen die Kredithöhe großzügig bemessen wird, der Bauherr aber nicht gezwungen ist, das Darlehen auszuschöpfen, falls das Vorhaben wider Erwarten billiger wird als angenommen.

Flexible Baufinanzierung bei ING-Diba

Unter den Banken hat die ING-Diba diesen Bedarf erkannt und bei der flexiblen Baufinanzierung den Standard gesetzt.

Alle Baufinanzierungen enthalten die Möglichkeit, während der Laufzeit zweimal die Tilgungshöhe zu ändern und jedes Jahr bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme als Sondertilgung abzuzahlen, ohne dass dafür zusätzliche Kosten anfallen.

Einen anderen Weg geht die Münchener Hypothekenbank, die mit der "Münchner Freiheit" ein individuelles Modell anbietet, bei dem der Kunde ab dem dritten Jahr jederzeit Sondertilgungen bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens leisten kann.

Aber: Wer diese Option haben will, zahlt extra. Der Preis für diese Freiheit besteht in einem Zuschlag auf den Darlehenszins von jährlich 0,28 Prozent.

"Sorgloshypothek" bei der Hannoversche Leben

Besonders flexibel zeigen sich Lebensversicherer wie Hannoversche Leben, AXA oder DEVK. Der Grund: Sie refinanzieren sich nach Herbsts Worten weder durch teils kurzfristiges Spargeld noch über den Kapitalmarkt, sondern über das langfristig angelegte Geld der Versicherten.

So können Kreditnehmer bei der Hannoversche Leben mit der "Sorgloshypothek" die Zinsen über 40 Jahre festschreiben und dennoch flexibel bleiben, indem sie den vereinbarten Tilgungssatz bis zu drei Mal kostenlos ändern.

Pro Jahr können sie zudem bis zu zehn Prozent des Kredits als Sondertilgung zurückzahlen. Zudem lässt sich das Darlehen für einen Zinsaufschlag von 0,3 Prozentpunkten jederzeit kostenlos kündigen.

Fazit: Wer ein Baudarlehen aufnimmt, sollte nicht nur auf günstige Zinsen achten, sondern sich auch Tilgungsoptionen offenhalten. Hat die Hausbank solche Modelle nicht standardmäßig im Programm, ist es ratsam, das Thema selbst anzusprechen.

Denn: Falls der Bank an einer guten Geschäftsbeziehung gelegen ist, dürfte sie dem Kunden entgegenkommen.